Säljarens hävning vid köparens avtalsbrott – vad händer nu?

Vad är skillnaden mellan återgång och hävning?
Återgång av ett avtal sker när en av parterna åberopar en rätt enligt ett villkor i avtalet att frånträda köpet. Ett sådant avtalsvillkor kallas för återgångsvillkor eller svävarvillkor eftersom avtalet inte blir slutligt bindande förrän villkoret är uppfyllt eller tidsfristen har passerats. Om en part nyttjar sin rätt att låta köpet gå åter blir följden att parternas prestationer också ska gå tillbaka. Vanligtvis innebär det att säljaren ska betala tillbaka handpenningen utan någon skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Exempel på återgångsvillkor är öppna besiktningsklausuler där köparen ges rätten att besiktiga köpeobjektet efter köpet och senast en viss tid därefter har möjlighet att begära köpets återgång.

Mäklaren har inte rätt till provision vid en återgång eftersom något slutligt bindande avtal mellan parterna inte har uppstått.

Hävning av ett avtal aktualiseras om någon av parterna begår ett väsentligt avtalsbrott. Rätten att häva ett köp kan exempelvis uppstå för säljaren om köparen är i dröjsmål med betalning av slutlikviden.

Mäklaren har normalt rätt till provision vid en hävning under förutsättning att köparen ålagts att betala sedvanlig handpenning.

Det händer att säljare och köpare kommer överens om att de inte längre vill vara bundna av ett köpeavtal efter det att avtalet blivit bindande. Detta innebär en överenskommelse om hävning eller ett hävningsavtal, och således inte ett återgångsavtal, då överenskommelsen inte har sin grund i ett återgångsvillkor.

Mäklarens rätt till provision och andra kostnader för respektive part bör uppmärksammas vid en sådan överenskommelse om hävning.

När säljaren vill häva ett avtal pga. köparens dröjsmål med betalningen
Vid köp av fastighet är en förutsättning för säljarens rätt till hävning på grund av köparens uteblivna betalning att det finns ett förbehåll om detta i köpehandlingen. Ett köpebrevsvillkor i köpekontraktet anses vara ett sådant förbehåll som innebär att köpets fullbordan och bestånd har gjorts beroende av att köpeskillingen betalas. Om säljaren häver köpet ska köparen dessutom ersätta säljaren för dennes skada i anledning av kontraktsbrottet, dvs. betala skadestånd. Om köpebrev har upprättats trots att köparen inte erlagt köpeskillingen, får det till följd att säljaren inte kan häva köpet. Om säljaren enligt det föregående inte kan begära att köpet ska hävas, är säljaren istället hänvisad till att begära ränta på köpeskillingen.

Vid köp av bostadsrätt föreligger en hävningsrätt för säljaren om köparens bristande betalning utgör ett väsentligt avtalsbrott. Att köparen inte betalar köpeskillingen på tillträdesdagen anses normalt utgöra ett väsentligt avtalsbrott. Om köparen har fått tillträda bostadsrätten innan full betalning har skett får säljaren häva köpet endast om det har gjorts ett förbehåll om detta, annars har hävningsrätten gått förlorad. Säljaren har rätt till ersättning (skadestånd) för den skada som denne lider genom köparens dröjsmål med betalningen.

Observera att köparens underlåtenhet att betala handpenningen normalt sett inte utgör en grund för säljaren att häva köpet. Om inte parterna särskilt har avtalat om att köparens bristande betalning av handpenningen ska anses utgöra ett väsentligt avtalsbrott, måste säljaren således invänta tillträdesdagen för att hävningsrätten ska inträffa. 

Omedelbar hävningsrätt för säljaren föreligger heller inte om köparen är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som inte skulle ha kunnat undvikas även om alla rimliga åtgärder hade vidtagits. En extraordinär omständighet skulle exempelvis kunna vara om köparen blir påkörd och hamnar på sjukhus på väg till tillträdet.

Hävningsrätt kan uppstå före tillträdesdagen. För bostadsrätt gäller att om det står klart att ett avtalsbrott kommer att inträffa, kan det ge säljaren rätt att häva köpet. För fastighet gäller att hävningsrätt för säljaren kan uppstå om köparen befaras vara på obestånd eller liknande, exempelvis genom konkurs. Om köparen ställer säkerhet för betalningen har säljaren dock ingen hävningsrätt före tillträdesdagen varken avseende köp av bostadsrätt eller fastighet.

En hävning sker på säljarens risk. Detta innebär att säljaren måste kunna bevisa att förutsättningarna för hävning var uppfyllda vid hävningstillfället. Säljaren bör därför normalt invänta den avtalade tillträdesdagen innan en hävningsförklaring framställs till köparen.

Checklista vid säljarens hävning pga. köparens bristande betalning

Före tillträdesdagen;

1. a) Innehåller avtalet ett villkor om att köparens bristande betalning av handpenningen ska anses utgöra väsentligt avtalsbrott, eller
b) Har köparen förklarat att denne inte kommer kunna erlägga köpeskillingen på tillträdesdagen eller på annat sätt uttryckt att det kommer att inträffa ett avtalsbrott (bostadsrätt) eller befaras köparen vara på obestånd enligt 4 kap. 26 § jordabalken (fastighet)?

2. Har köparen efter tillsägelse inte ställt betryggande säkerhet för köpeskillingen?
--> Om förutsättningarna i punkt 1 och 2 är uppfyllda kan säljaren ha grund för att häva köpet.

Efter tillträdesdagen;

1. Har köparen inte erlagt hela köpeskillingen?

2. Har köparen inte fått tillträde (bostadsrätt) eller har köpebrev inte upprättats (fastighet)?
--> Om förutsättningarna i punkt 1 och 2 är uppfyllda kan säljaren ha grund för att häva köpet.

Hävningsförklaring;

1. Hävningsförklaring ska tillställas köparen. Meddelandet bör ur bevishänseende skickas skriftligen på det sätt och till den adress som meddelanden till köparen ska skickas enligt anvisningar i avtalet.

2. Hävningsförklaringen måste innehålla just en hävningsförklaring, dvs. att köpet hävs på grund av köparens uteblivna betalning av köpeskillingen.

3. Hävningsförklaringen bör även innehålla en förklaring om att säljaren förbehåller sig rätten att kräva skadestånd för den skada som denne lider i anledning av köparens kontraktsbrott.

Hävningsförklaringen kan med fördel innehålla information till köparen att säljaren i och med hävningen kommer att omförsälja det aktuella objektet. Det är även av vikt att säljaren i samband med omförsäljningen försöker begränsa sin skada. Detta innebär att säljaren inte får sälja objektet väsentligt under marknadspris. Säljaren torde heller inte kunna vänta alltför länge med en omförsäljning utan måste agera skyndsamt.

4. Till säkerhet för säljarens kommande skadeståndskrav kan denne hålla inne den eventuella handpenning som köparen har betalat till dess skadans storlek är känd.

5. En kopia på hävningsförklaringen kan med fördel även skickas för kännedom till den mäklare som förmedlat objektet.

6. Observera att det är fullt möjligt för säljare och köpare att komma överens om att köpet ska hävas och i ett hävningsavtal reglera villkoren för hävning och skadestånd.

Omförsäljning;

1. Om samma mäklare som förmedlade objektet även ska få uppdraget vid omförsäljningen bör säljaren och mäklaren på förhand avtala om de ska ingå ett nytt uppdragsavtal eller om omförsäljningen ska ske inom ramen för samma förmedlingsuppdrag. Mäklarens rätt till provision vid omförsäljningen bör regleras, innan mäklaren går vidare med uppdraget att förmedla objektet.

2. Efter omförsäljningen har säljaren ett underlag för att beräkna sin skada. Skadeståndet omfattar i första hand förlust vid omförsäljningen, extra kostnader kopplade till innehavet av objektet (t.ex. räntor, avgifter och driftskostnader) samt tillkommande provision.

Observera att syftet med säljarens rätt till skadestånd är att denne ska försättas i samma ekonomiska situation, som om köparens kontraktsbrott inte hade begåtts. Detta innebär att för det fall omförsäljningen resulterar i att säljaren får mer betalt för objektet kan säljaren inte kräva köparen på skadestånd annat än om denne ändå inte får täckning för samtliga kostnader i anledning av hävningen.

3. Skadeståndskravet ska tillställas köparen. Även detta bör ske skriftligen på det sätt och till den adress som meddelanden till köparen ska skickas enligt det hävda avtalet. Kännedomskopia kan även i detta fall skickas till mäklaren.

4. Skadeståndskravet ska innehålla en betalningsanmaning till köparen. Säljaren bör ange ett kontonummer och ett datum då skadeståndet senast ska vara säljaren tillhanda.

5. Om köparen inte betalar skadeståndet kan säljaren ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten, vilket innebär att skulden blir fastställd. Om köparen bestrider skulden prövas ansökan av tingsrätten. När skulden är fastställd genom ett utslag om betalningsföreläggande eller genom en dom kan säljaren lämna in en ansökan om verkställighet till kronofogdemyndigheten för att få hjälp att driva in skulden.

Mäklarens roll och ansvar
Observera att mäklaren inte får vara säljaren behjälplig med att upprätta eller att framföra den ensidiga hävningsförklaringen till köparen. Mäklaren får inte heller vara säljaren behjälplig att upprätta eller framställa säljarens skadeståndskrav.

En mäklare ska enligt fastighetsmäklarlagen vara en opartisk mellanman i förhållandet mellan säljare och köpare. Det är viktigt att mäklaren inte uppfattas som ett ombud för någon av parterna.

Eftersom en hävning innebär stora risker bör säljaren normalt uppmanas att söka juridisk rådgivning och eventuellt anlita ett eget ombud. Parterna kan alltid hänvisas till Mäklarsamfundets kundombudsman.

Om säljare och köpare skulle komma överens om att köpet ska hävas får mäklaren vara parterna hjälpliga med att upprätta ett hävningsavtal där villkoren för hävningen och skadeståndet regleras.

Louise Lundqvist  
Bitr. förbundsjurist   

Annika Ahlberg
Förbundsjurist

Mäklarsamfundet Juridik september 2016