Hävning efter åtta månader – inte för sent

Domen som meddelades av Hovrätten för Västra Sverige den 10 oktober 2017 har målnummer T 4503-16. Omständigheterna i målet var i korthet följande:

En fastighet såldes för 1 550 000 kr den 19 augusti 2013 med tillträdesdag den 16 september 2013. Tillträde skedde emellertid aldrig och på grund av detta hävde säljaren köpet. Köparen fick del av hävningsförklaringen först den 7 april 2014, och i juni 2014 såldes fastigheten om genom annan fastighetsmäklare för en köpeskilling om 870 000 kr.

Säljaren stämde köparen och begärde skadestånd med ca 700 000 kr. Köparen motsatte sig skadeståndskravet och invände bland annat att rätten till skadestånd upphört eftersom säljaren dröjt för länge med att häva köpet. Köparen menade även att säljaren sålt om fastigheten för en för låg köpeskilling.

Trots köparens invändningar dömde både tingsrätten och hovrätten köparen att betala 700 000 kr i skadestånd till säljaren. Både tingsrätten och hovrätten konstaterade att det inte fanns någon laglig grund att neka säljaren hävning trots att det gått åtta månader mellan tillträdesdagen och den dag då köparen fått del av hävningen. Både tingsrätten och hovrätten ansåg dock att tiden mellan tillträdesdagen och hävningen var anmärkningsvärt lång. Vad gäller köpeskillingen vid omförsäljningen konstaterade tingsrätten att vittnesmålet från säljarens fastighetsmäklare visade att priset vid omförsäljningen var det bästa pris som gick att få vid omförsäljningen, hovrätten nöjde sig med att instämma i tingsrättens bedömning. Tingsrätten konstaterade även att det faktum att en köpare inte beviljats lån inte utgjorde en extraordinär omständighet som begränsade säljarens rätt att häva omedelbart efter tillträdesdagen.

De slutsatser som kan dras av hovrättens dom är följande:
Säljarens rätt att häva på grund av utebliven betalning upphör inte enbart på grund av att säljaren dröjt med hävningsförklaringen.

Om en fastighetsmäklare anlitas vid omförsäljningen och säljaren säljer till högstbjudande (även om det bara finns en spekulant) har säljaren troligtvis vidtagit nödvändiga åtgärder för att begränsa de negativa konsekvenserna av köparens kontraktsbrott.

Ett nekat lånelöfte utgör inte en extraordinär omständighet som begränsar säljarens rätt att häva omedelbart efter tillträdesdagen.

Observera att domen avser skadestånd på grund av hävning av fastighetsköp, vid hävning av köp av bostadsrätt tillämpas köplagen. Säljarens passivitet skulle kunna bedömas som att säljaren givit köparen längre tid på sig att betala köpeskillingen. Det är därför olämpligt att vänta så länge som åtta månader med att häva ett köp av bostadsrätt.

Domen har inte per dags dato vunnit laga kraft varför den bör tillämpas med viss försiktighet.

De råd du bör ge till säljare som råkat ut för att köparen inte betalat på tillträdesdagen är därför följande:

1. Försök att få klarhet i varför köparen inte betalat på tillträdesdagen. – Köparen kan ha drabbats av sjukdom eller liknande och hävningsrätten kan då begränsas av att det föreligger extraordinära omständigheter (jmf bestämmelse om detta i det branschgemensamma köpekontraktet/överlåtelseavtalet).
2. Överväg att ge köparen tilläggstid för att lösa finansieringen. – En omförsäljning med efterföljande tvist tar som regel längre tid än att låta köparen söka lån hos annan bank eller sälja sin nuvarande bostad.
3. Undersök möjligheten att avtala om en hävning, med reglering av säljarens skada, alternativt med reservation om senare fastställande av skadeståndet när skadans storlek blivit känd.
4. Om hävningsförklaring ska framställas, eller avtal träffas enligt p 3, bör det ske relativt skyndsamt efter kontraktsbrottet.
5. Förutsatt att standardparagrafen om skriftliga meddelanden finns med i kontraktet kan hävningsförklaringen ske via e-post till köparens mejladress.
6. Sälj om till bästa möjliga pris. – Vad som är bästa möjliga pris är givetvis svårt att säga i det enskilda fallet, men om omförsäljnigen sker genom fastighetsmäklare med sedvanlig annonsering bör köparen inte kunna invända att omförsäljningen lett till ett för lågt pris.

Avslutningsvis vill jag påminna om opartiskheten och ombudsförbudet, om du som fastighetsmäklare talar med en köpare som inte kan betala ska du vara försiktig med att uttala dig om säljarens eventuella hävning. Du ska naturligtvis råda köparen att fullfölja och varna för riskerna vid en eventuell hävning, men du bör inte säga något i stil med att ”om du inte fullföljer blir det hävning”. Beslutet att häva är alltid säljarens.

Vill du ha mer information, se även artikeln ”Säljarens hävning vid köparens avtalsbrott – vad händer nu?”.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist