Säljare av bostadsrätt får betala köpares obetalda månadsavgifter till bostadsrättsförening

Omständigheterna var att en säljare via överlåtelseavtal den 17 december 2009 överlät sin bostadsrätt till en ny köpare med en ursprunglig avtalad tillträdesdag den 29 januari 2010. Detta datum kom sedermera att senareläggas via tilläggsavtal till den 26 februari 2010, då lägenheten också tillträddes av köparen. Köparen erlade dock inte full betalning för lägenheten. Bostadsrättsföreningen hade tidigare i beslut av den 5 januari beviljat köparen medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Sedan säljaren hävt köpet den 1 juli 2010 på grund av köparens bristande fullgörande av tecknat avtal, har tvist uppkommit mellan säljaren och bostadsrättsföreningen. Tvisten rörde om säljaren skulle vara betalningsskyldig för bristande betalningar av månadsavgifterna för månaderna februari till och med juni månad 2010.

Säljaren bestred att hen var betalningsskyldig då hen under tiden från och med mars 2010 till och med juni 2010 inte innehaft nyttjanderätt till bostadsrättslägenheten och inte heller varit medlem i bostadsrättsföreningen. Säljaren ansåg sig därför inte betalningsskyldig enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen.

Bostadsrättsföreningen stämde säljaren med yrkande om 26 412 kronor.

Tingsrätten ansåg att parterna i överlåtelseavtalet direkt avtalat om att ägande- och dispositionsrättens övergång varit beroende av att köpeskillingen till fullo betalats. Då köparen ostridigt inte erlagt avtalad köpeskilling i enlighet med villkoren i köpeavtalet så har äganderätten till bostadsrätten därför inte övergått från köparen i 6 kap. 6 § bostadsrättslagens mening. Tingsrätten ansåg således att säljaren inte upphört att vara bostadsrättshavare och medlem i föreningen under den i målet aktuella och därför har hen att betala de yrkade månadsavgifterna.

Hovrätten ansåg att det aktuella köpeavtalet redovisar att ägande- och dispositionsrätten till lägenheten övergick till köparen "först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts". Bestämmelsen kunde enligt hovrättens mening inte tolkas på annat sätt än att äganderätten till bostadsrätten skulle övergå på köparen först sedan hela köpeskillingen betalats.

Det förhållandet att köparen getts fysiskt tillträde till lägenheten kan med hänsyn till detta inte ges någon annan innebörd än att genom denna sin överenskommelse reglerat dispositionsrätten över bostadsrätten i avvaktan på köpets fullbordan och den därmed sammanhängande övergången av äganderätten.

Hovrätten ansåg att det inte var möjligt att med bindande verkan mot bostadsrättsföreningen kunna avtala om avvikelse från vad som i dessa hänseenden stadgas i bostadsrättslagen och man fann att säljaren, liksom tingsrätten under den i målet aktuella perioden haft den skyldighet som tillkommer medlemmar i föreningen att enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen erlägga månadsavgift. Hovrätten fastställde således tingsrätten dom.

Även Högsta domstolen konstaterade bland annat att det faktum att köparen fått tillträda bostadsrätten innan betalning till fullo har erlagts inte i sig innebär att ett villkor om betalning för att bostadsrätten ska övergå upphör att gälla. Eftersom bostadsrätten inte övergick till köparen förrän slutbetalning skett så blev säljaren inte fri från ansvaret för förpliktelserna gentemot föreningen. Hen är därför betalningsskyldig för avgifterna och Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut.

Detta mål visar på att det är stor vikt för en fastighetsmäklare att ta upp frågan om vem som ska stå kostnadsansvaret för lägenhetens månadsavgifter i förhållande till bostadsrättsföreningen i samband med tillträde då full likvid inte erläggs samt även löpande informera bostadsrättföreningen då förändringar sker mellan parterna gällande tillträdesdag m.m.

Avslutningsvis kan det särskilt noteras att de överlåtelseavtal som är branschgemensamma inte har den lydelsen som fanns i det nu redovisade rättsfallet, vilket i sig medför att användandet av sådant avtal troligen skulle medföra ett annat utfall av säljarens skyldighet att betala köparens obetalade månadsavgifter i förhållande till bostadsrättsföreningen.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist