Nyhet Juridik 1 oktober 2020

Utländsk köpare och svensk bank – en komplicerad relation

Vi har på senare tid sett en ökad mängd frågor avseende problem kring hanteringen av utländska köpare och deras möjligheter att, genom erläggande av köpeskillingen, göra rätt för sig på tillträdesdagen. Det är ofta fråga om köpare som har pengar tillgängliga i utlandet och som inför tillträdet kontaktar en bank i Sverige för att öppna ett konto i syfte att ta emot pengar från den utländska banken, detta för att kunna genomföra ett vad vi betraktar som normalt tillträde.

De signaler vi får är att de svenska bankerna allt oftare, av olika och för de inblandade ibland lite oklara skäl, avstår från att medverka till den typen av transaktioner och nekar utländska köpare att öppna konto i banken. Problemen uppmärksammas i regel mellan köp och tillträde då köparen börjar förbereda sig inför tillträdet genom att kontakta en svensk bank för överföring av slutlikviden. När de ibland långtgående konsekvenserna av bankernas förhållningssätt, i värsta fall en kraschad affär, uppenbarar sig för parterna förlitar sig såväl köpare som säljare på att fastighetsmäklaren ska kunna erbjuda en lösning.

Svenska Bankföreningen har i sin skrift Att bli bankkund uppställt tämligen tydliga kriterier för att en utländsk person ska kunna bli kund i en bank och få öppna ett konto. Kriterierna är följande;

- En person som ansöker om att få bli kund i banken måste alltid kunna identifiera sig. För den som saknar svensk identitetshandling kan identifiering istället ske med ett giltigt utländskt pass eller annan fotoförsedd identitetshandling där medborgarskapet framgår och som är utfärdad av en myndighet eller annan behörig utfärdare.

- Därutöver måste även syftet med bankkontot förklaras och den tänkta användningen av kontot beskrivas.

- En bank kan neka en kund att öppna konto om kunden inte kan identifieras på ett tillräckligt säkert sätt, om banken bedömer att den information som lämnas om syftet med att öppna kontot är otillräcklig, om banken genom att öppna ett konto skulle bryta mot bestämmelse i lag eller föreskrift samt om personen ifråga tidigare har agerat ohederligt mot banken.

En vanlig anledning till att utländska köpare av fastigheter och bostadsrätter nekas att bli kunder i svenska banker tycks vara avsaknaden av ett svenskt personnummer. Mot bakgrund av kriterierna ovan borde den omständigheten i sig inte kunna utgöra skäl att avvisa kunden, om denne i övrigt uppfyller de krav som ställs på säker identifiering. Ifråga om fastighets- och bostadsrättsköp torde det inte råda några oklarheter kring syftet med att öppna ett konto i banken, varför inte heller det skulle behöva utgöra hinder för en utländsk köpare att bli kund i banken.

Det som däremot är högst relevant är risken för att banken genom att öppna ett konto skulle bryta mot bestämmelser i lag eller föreskrift. I detta sammanhang är det främst penningtvättslagens bestämmelser och kravet på att uppnå kundkännedom som avses. Självklart ställs det högre krav på kontroll av utländska köpare som dessutom i många fall vill finansiera köpet med pengar som finns på konton i utländska banker. Många gånger är det svårare för bankerna att få tillräckligt mycket information om en utländsk person för att uppnå kundkännedom varför det är förståeligt att bankerna iakttar en viss försiktighet om de bedömer att riskerna är för höga.

Att en bank nekar någon att bli kund betyder dock inte med automatik att personen ifråga rent faktiskt bedöms vara involverad i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det kan istället vara så att banken inte kunnat få fram erforderlig information eller att man av rent affärsmässiga skäl anser att det krävs alltför mycket resurser att för att uppnå kundkännedom i förhållande till den faktiska förtjänsten av att acceptera personen som kund. Det är bankerna själva som bedömer vilka kontroller som är nödvändiga att genomföra för att uppnå kundkännedom och i detta avseende har bankerna sinsemellan olika synsätt, varför utfallet kan variera beroende på vilken bank och vilken eller vilka personer det handlar om.

Oavsett av vilken anledning banken nekar en köpare att bli kund kan det ställa till stora problem för såväl säljare och köpare som för fastighetsmäklare och i den situation som uppkommer förlitar sig parterna i regel på att mäklaren ska hitta en lösning på en mycket komplicerad situation, något som i regel är svårt att leva upp till.

Det vanligaste förslaget till lösning är att mäklaren tar emot köparens pengar på sitt klientmedelskonto för att sedan administrera och verkställa den slutliga transaktionen på tillträdesdagen. Detta är dock ett tillvägagångssätt som vi på Mäklarsamfundet av en rad olika skäl avråder ifrån, inte minst mot bakgrund av att en sådan hantering strider mot syftet med och användningen av mäklarens klientmedelskonto.

Genom att ta emot köparens pengar på sitt klientmedelskonto påtar sig mäklaren ett ansvar som banken, genom att neka personen att öppna ett konto, har avsagt sig. Förvisso påverkas mäklarens ansvar i det avseendet inte av bankens agerande, mäklaren har alltid ett självständigt ansvar för att uppnå kundkännedom. Det faktum att banken ställt sig avvisande till att genomföra den önskade transaktionen, med hänvisning till svårigheter att utföra erforderliga kontroller avseende kundkännedomen, bör dock föranleda frågan om mäklaren har bättre möjligheter än banken att med önskvärt resultat uppnå kundkännedom.

Det har även spekulerats i att en fastighetsmäklare som tar emot köpeskilling från utlandet på sitt klientmedelskonto, för att sedan föra den vidare till säljaren, eventuellt kan löpa en risk att ikläda sig rollen som penningöverförare, en verksamhet som kan kräva tillstånd från Finansinspektionen.

Utöver kundkännedomsproblematiken finns det också en del praktiska problem att ta hänsyn till, problem som det ofta inte finns några självklara lösningar på. Om det finns lån att lösa måste pengarna finnas på säljarens konto på tillträdesdagen vilket innebär att mäklaren till följd av transaktionstiden måste betala ut pengarna till säljaren i förskott, något som såklart inte är optimalt. Det föreligger också en risk att säljarens bank motsätter sig att ta emot pengarna på detta sätt.

Ett annat alternativ är att köparen skickar pengar direkt från sin bank i utlandet till säljarens konto för att erlägga betalning av slutlikviden. Även detta förfarande innebär att betalningen måste göras i förväg och i likhet med ovan kan säljarens bank också i denna situation neka till att ta emot pengarna vilket gör att det även här finns ett betydande mått av osäkerhet.

Utöver problemen med att genomföra tillträdet kan avsaknaden av ett svenskt bankkonto också föranleda problem med själva nyttjandet av fastigheten eller bostadsrätten, exempelvis avseende möjligheterna att teckna försäkring, ingå elavtal eller teckna avtal för bredband.

Men vad kan en mäklare göra när bankerna inte erbjuder sina tjänster till en utländsk köpare? Faktum är att det finns inte så mycket för mäklaren att göra förutom att vara vaksam på att det kan innebära problem om ett objekt säljs till en utländsk köpare. Mäklaren kan inom ramen för sin rådgivningsskyldighet upplysa sin säljare om det problematiska med en utländsk köpare och mäklaren har också möjlighet att i sin kontakt med utländska spekulanter uppmana dem att noggrant undersöka sina möjligheter att genomföra affären innan de ger sig in i en budgivning och så småningom kanske blir köpare.

Problematiken kring utländska köpare får antas bli större snarare än mindre och det är sannolikt så att det är en företeelse vi får vänja oss vid och lära oss att hantera. Som framgår ovan finns det inte heller några större möjligheter för en fastighetsmäklare att bidra med lösningar och som det ser ut nu får vi leva i from förhoppning om att även bankerna framöver kommer att se detta som ett problem och att de finner vägar för att på ett säkert sätt erbjuda sina tjänster även till personer från utlandet.

Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet