Proposition om en ny fastighetsmäklarlag – allt talar för en ny lag i sommar

Den mest betydelsefulla förändringen är att den nya lagen inte bara ska gälla de enskilda fastighetsmäklarna, utan även fastighetsmäklarföretagen. Såväl mäklare som fastighetsmäklarföretag, dvs juridiska personer där en eller flera fastighetsmäklare är verksamma, skall enligt lagförslaget vara registrerade och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Det ska noteras att definitionen för ett fastighetsmäklarföretag inte tar sikte på om företaget har en eller flera mäklare anställda hos sig, utan om en eller flera mäklare bedriver yrkesmässig förmedlingsverksamhet där.

I likhet med mäklaren måste fastighetsmäklarföretagen uppfylla flera uttryckliga krav för att bli registrerade; företaget ska betala föreskrivna avgifter, får inte vara i konkurs eller likvidation, ska vara redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet och ha personer  i ledande befattning eller som äger företaget vilka har genomgått  föreskriven lämplighetsprövning. Bland kraven för registrering av mäklaren finns även avsikt att vara yrkesverksam och att ha en ansvarsförsäkring, krav som dock inte kommer gälla för registrering av fastighetsmäklarföretaget

Ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter ska kunna ges en disciplinpåföljd. Det blir även möjligt för FMI att ingripa om det finns personer i företagsledningen och ägarkretsen som gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet.

Fastighetsmäklarföretaget ska fortsättningsvis omfattas av penningtvättslagen som så kallad verksamhetsutövare och även i den egenskapen stå under tillsyn av FMI. Det medför bland annat att företaget ska göra en bedömning av hur de tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken för detta är, dvs göra en s.k. allmän riskbedömning. Företaget ska också ha särskilda rutiner och riktlinjer avseende åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Motsvarande skyldigheter som idag ligger på de enskilda mäklarna som är anställda i företaget, tas därmed bort.

Många av de bestämmelser som idag gäller för mäklaren, föreslås nu även omfatta fastighetsmäklarföretaget. Detta gäller exempelvis förbudet rörande s.k. självinträde och förmedling till närstående och ombudsförbudet. Även en regel som förbjuder förtroenderubbande verksamhet införs, dock med den utformningen att verksamheten inte får rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verksamhet i företaget.

Därutöver föreslås en bestämmelse som ger mäklarföretaget ett övergripande ansvar att verka för att de mäklare som är verksamma i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed.

I utredningens betänkande föreslogs att det skulle införas ett särskilt skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretaget om företaget skulle åsidosätta sina skyldigheter  i lagen - och i linje med det, en obligatorisk skyldighet att teckna ansvarsförsäkring för att kunna bli registrerad.

Detta har regeringen dock valt att avstå ifrån i sitt slutliga lagförslag, och pekat på att de disciplinpåföljder mot bolaget som FMI kan besluta om, får förväntas vara tillräckliga för att säkerställa att företagen följer lagen. Det kan noteras att Mäklarsamfundet och flera av branschens andra remissinstanser varit starkt kritiska till utredningens förslag om skadeståndsansvar för mäklarföretagen. Det är därför glädjande att regeringen hörsammat kritiken i den delen.

Med hänvisning till den snabbt ökande användningen av modern informationsteknik i samhället och i likhet med utredningen, föreslår regeringen att uppdragsavtal och depositionsavtal i fortsättningen ska kunna undertecknas elektroniskt av parterna, något som branschen efterfrågat länge.  

Utredningens förslag om en mer digital hantering av objektsbeskrivningen, enligt vilket det skulle vara tillräckligt att mäklaren håller beskrivningen tillgänglig för tilltänkta köpare, exempelvis  på webben eller i en läsplatta på visningen, i kombination med en skyldighet att säkerställa att den slutlige köparen tagit del av beskrivningen före köpet, anser regeringen däremot inte bör genomföras. 

Regeringen föreslår i den delen ingen annan ändring än att det som i nuvarande bestämmelse rör bostadsrätter istället bör särregleras, men i övrigt med innebörd att mäklaren även i fortsättningen skall ”tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument” en skriftlig beskrivning av fastigheten.  Regeringen anger i motiven att ett tillhandahållande inte bara ska kunna ske genom att beskrivningen i form av en handling i pappersform delas ut på visning, utan kravet på tillhandahållande ska även anses uppfyllt om mäklaren skickat beskrivningen med e-post eller då mäklaren hänvisat  till att den finns på en webbplats, under förutsättning att  mäklaren kontrollerar att den tilltänkte köparen laddat ner objektsbeskrivningen.

Den nya lagen föreslås även i propositionen träda i kraft den 1 juli 2021, med vissa undantag i övergångsbestämmelserna. Bland annat får ett registreringspliktigt fastighetsmäklarföretag tid till 1 januari 2022 att bli registrerad.  För att inte den nya lagen ska ges en retroaktiv verkan ska den nu gällande lagen fortsatt gälla i fråga om uppdragsavtal och lagöverträdelser som har inträffat före den 1 juli 2021. 

Jonas Anderberg
Koncernjurist Mäklarsamfundet