Mäklarsamfundet i hearing med riksdagens civilutskott

I samband med utvärderingen (och kommande eventuell översyn av den befintliga fastighetsmäklarlagen) kommer Mäklarsamfundet att genomföra en medlemsundersökning i syfte att få in synpunkter på hur lagen faktiskt fungerar rent praktiskt i mäklarnas vardag.

Hearingen var öppen för allmänheten och spelades in, se den gärna här:
http://www.riksdagen.se/sv/webb-tv/video/oppet-sammantrade/oppet-sammant...

…och läs mer om civilutskottets utvärdering samt hämta utvärderingen i sin helhet med fullständiga kommentarer från Mäklarsamfundet, här: 
http://www.riksdagen.se/sv/aktuellt/2016/nov/15/civilutskottet-har-gjort...

Den kommentar Jonas Anderberg, chefsjurist på Mäklarsamfundet, framförde på dagens möte bestod i korthet av följande:

Mäklarsamfundet grundades 1919 och samlar ca 80 % av landets registrerade mäklare. Vi är därmed den äldsta och största branchorganisationen i Sverige. 

Mäklarsamfundet vill börja med att tacka för möjligheten att bidra till utskottets arbete och att nu få tillfälle att kommentera den rapport som föreligger.

FMLs funktion som konsumentskyddande lagstiftning är central och mäklarens anseende och tilltron till mäklarens verksamhet har som grundfundament att kunderna känner sig väl informerade och trygga när de genomför vad som många gånger är deras största affär i livet.

Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att lagen också ska ange spelreglerna för mäklarens verksamhet och att lagen måste fungera i praktiken.

I rapporten framhållna iakttagelser – kort kommentar:

Köpare och säljares uppfattning – 87 % nöjda
Rapporten visar att så många som 87 % av de tillfrågade konsumenterna sagt sig vara nöjda med mäklartjänsten.

Vid jämförelsen med den undersökning som Riksrevisionen gjorde 2006, framgår att andelen nöjda konsumenter ökat - trots att både antalet mäklare och andelen av mäklare förmedlade bostadsbytet samtidigt blivit betydligt fler.

Vid utgången av 2015 uppgick det privatägda bostadsbeståndet till 63 % av det totala beståndet, vilket motsvarar ca 2,9 miljoner bostäder. Under 2015 gjorde 171 000 bostadsbyten till ett värde av 381 miljarder kronor. I närmare 90 % av dessa anlitades en mäklare.

Av alla dessa förmedlade affärer anmäldes 378 stycken mäklare till FMI, vilket motsvarar två promille av förmedlingarna. Under samma år meddelade FMI 65 varningar och 32 beslut om erinran och två beslut om återkallelser av registreringen.

En stor del av det missnöje som framkommer från konsumenten har sin grund i att konsumenten missuppfattat mäklaren roll och omfattningen av mäklarens skyldigheter. Här har vi i branschen skäl att vara självkritiska och bli bättre på att kommunicera vad mäklartjänsten omfattar.

Efter dessa inledande reflektioner avser jag kort kommentera delar av iakttagelserna i rapporten och avsluta med att lyfta fram de områden Mäklarsamfundet ser som särskilt viktiga.

Av konsumenterna upplevda problemområden

a. Felaktig information i marknadsföringen - bottnar inte sällan i den felaktiga uppfattningen hos konsumenten att mäklaren ansvarar för att uppgifterna är objektivt korrekta. Utgångspunkten är dock att uppgifterna i huvudsak härrör från säljare och inte kontrolleras av mäklaren med mindre anledning finns att misstänka att de skulle vara felaktig.

b. Användningen av s.k. lockpriser - är ett problem Mäklarsamfundet tar på största allvar. Vill dock framhålla:
Det är viktigt att hålla isär begreppet lockpris som det definierats i praxis och det förhållande att uppstår en skillnad mellan ut- och slutpris i en enskild affär. I media och i många anmälningar till FMI är det uppfattas det som samma sak, vilket det naturligtvis inte är.
• Prissättningen är fri, det är säljaren som bestämmer till vem som ska få köpa och till vilket pris, oavsett prisuppgift i annons.
• Det råder en betydande obalans på bostadsmarknaden. I så många som 240 av 290 kommuner uppger man sig ha bostadsbrist. Leder till svårigheter även för en erfaren mäklare att bedöma slutpriset på en förmedlad bostad.

Oavsett dessa faktorer ser Mäklarsamfundet med största allvar på problemet att kunder upplever sig felinformerade.

Olika försök från branschen sida att komma till rätta med problemet har prövats. Det tidigare projektet med ”Accepterat pris” visar att det går att få en förändring till stånd och vi välkomnar alla initiativ som leder till och förbättrar informationen för konsumenterna på bostadsmarknaden.

Projektet statiskt jämförelsevärde kan vara ett sådant initiativ, som efter utvärdering kan visa sig vara ett verktyg för ökad kundnytta.

Info om undersökningsplikten brister enligt Konsumentvägledarna mfl
Att konsumenterna inte förstår vidden av sin undersökningsplikt och att detta på nytt lyfts fram som ett problem, är i viss mån förvånande då mäklaren numera i varje affär lämnar skriftlig information om omfattningen och vikten av att en undersökning görs och konsekvensen av att avstå. Lika fullt signalerar rapporten om behovet av ökad information, vilket vi får ta till oss.
Av Mäklarsamfundet framhållna frågor – kommenteras kort här, se mer i underlaget (som länkas ovan i denna text)

Förekomsten av ”lockpris” – som nyss sagt något vi tar på stort allvar

Budgivning
Lagregler om hur en budgivning ska gå till saknas i praktiken helt, med undantag av FML:s regel om budförteckning.
Löftesprincipen gäller inte vid bostadsköp - dvs. anbud och accept är inte bindande. Många andra länder har bindande bud, det är dock tveksamt om vi vill ha det i Sverige.
Däremot krav anser vi att man bör överväga att införa krav på identifikation av budgivaren för att den vägen motverka förekomsten av falska bud.  De närmare formerna behöver dock utredas vidare.

Fastighetshandel – ett förtydligande av regeln omfattning
Förbudsregeln i 13 § FML bör tydligt omfatta förbud för mäklaren att själv köpa och sälja på spekulation – ligger måhända i uttrycken rent språkligt, men ryms inte inom hur lagrummets omfattning beskrivs i förarbetena. Motstridiga avgöranden i praxis talar för ett förtydligande.

Kontroll av pantsättningar – BRF-register
Kontrollen försvåras beträffande bostadsrätter av att det saknas ett offentligt bostadsrättsregister.

Det är något som Mäklarsamfundet länge efterfrågat - inte bara själva, utan även tillsammans med flesta andra aktörerna på bostadsmarknaden.

Vi menar att ett sådant register är av stor betydelse för konsumentskyddet, samtidigt som det skulle borga för en mer säker kontroll av ägarskap och uppgifter om förekomst av panträtt i de bostadsrätter som överlåts.

Även det betydande och återkommande problem som finns med gamla kvarstående pantnoteringar, skulle kunna minskas med hjälp av ett sådant mer samordnat förfarande.

Hur osäkert dagens system är och hur det kan drabba en konsument, påvisades exempelvis i förra veckans avsnitt av tv-programmet Plus.

Tillsyn över mäklarföretagen
Ett mäklarföretag kan inte åta sig ett förmedlingsuppdrag och har inte heller något eget ansvar för de anställda mäklarna förmedlingsåtgärder. Att införa en möjlighet för FMI att utöva tillsyn även över företaget kan knappast göras utan att ändra lagen i grunden.

Mäklarsamfundet har förståelse för de begränsningar nuvarande ordning har för möjligheten att utöva tillsyn exempelvis enligt PTL, men vill erinra om att ett övervägande att öppna för tillsyn av mäklarföretaget kräver en noggrann utredning och att en förändring skulle innebära att rita om kartan för god fastighetsmäklarsed.

Konsumentskyddet vid köp av nyproduktion
Mäklarsamfundet har arbetat branschöverskridande med frågan (rundabordssamtal) för påvisa behovet av tydligare regler och medverka till ökad kunskap om skillnaderna mot att köpa i befintligt bostadsbestånd. Arbetet fortskrider.

Förhandsbesked från FMI/Föreskriftsrätt för FMI
Möjligheter att begära förhandsbesked från FMI är något Mäklarsamfundet länge efterfrågat och alltjämt gör.

Frågan om att införa en föreskrifträtt för FMI avseende FML ställer sig Mäklarsamfundet avvisande till, då det innebär att tillsyn och normgivning i vissa avseenden läggs i samma korg.