Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Bokningsavtal blir ogiltiga
I propositionen föreslås att bokningsavtal i framtiden ska anses vara ogiltiga eller som lagförslaget uttrycker det ; ”Ett annat avtal än ett förhandsavtal vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt är ogiltigt.” Redan i 2017-års betänkande fanns ett förslag om att förbjuda boknings- eller reservationsavtal och en av anledningarna till det var att man ansåg att ingåendet av bokningsavtal riskerar att beröva en konsument det skydd som bostadsrättslagen, genom reglerna om förhandsavtal, tillhandahåller. Regeringen sluter upp bakom betänkandets slutsatser och menar att användandet av till exempel boknings- eller reservationsavtal riskerar att försvaga det skydd som är uppbyggt kring förhandsavtal och pekar särskilt på de fall då bokningsavtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal.
Som framgår av den föreslagna lagtexten gäller förbudet sådana avtal som anger en viss lägenhet, innebärande att lägenheten ska vara konkretiserad på något sätt genom att det anges vilken storlek eller vilket läge som lägenheten ska ha. Det krävs inte att avtalet avser en lägenhet som existerar när avtalet ingås. Ett avtal som inte avser en viss lägenhet är däremot inte ogiltigt enligt den aktuella paragrafen.
Förhandsavtal ska innehålla uppgift om bygglov
En annan ändring som lär få betydelse, inte minst för bostadsutvecklarna, är att det föreslås att ett förhandsavtal ska innehålla uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus. Detta innebär i praktiken att ett förhandsavtal inte kan ingås förrän det finns ett beviljat bygglov som dessutom är verkställbart i den meningen att det finns en rätt att påbörja arbetet. Det kommer således inte längre vara möjligt att villkora ett förhandsavtal med att bygglov ska beviljas.
Utökat informationskrav och sju dagars betänketid vid ingående av förhandsavtal
Det föreslås även en utökad informationsskyldighet för en bostadsrättsförening vid ingående av ett förhandsavtal. Ett erbjudande om att ingå förhandsavtal ska innehålla samtliga avtalsvillkor och tillsammans med erbjudandet om att teckna förhandsavtal ska bostadsrättsföreningen också informera om bland annat de viktigaste stegen i byggprocessen och avtalsförhållandet, med angivande av tidpunkt för när de olika stegen beräknas inträffa. En förhandstecknare ska även informeras om föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för samt de privatekonomiska risker som är förknippade med att ingå ett förhandsavtal. Detta för att förhandstecknaren ska få en god överblick över föreningens ekonomi och hur den kan antas utvecklas över tid och även bli uppmärksammad på vilka andra risker som finns, exempelvis vad som sker vid en prisnedgång på bostadsmarknaden.
Ytterligare en stor förändring är att en förhandstecknare enligt de föreslagna ändringarna ska ges en betänketid om minst sju dagar efter det att man har mottagit ett för bostadsrättsföreningen bindande erbjudande om att ingå förhandsavtal. Mot bakgrund av kravet på vad ett förhandsavtal ska innehålla och den ökade mängden information som en bostadsrättsförening enligt lagförslaget är skyldig att utge anses det föreligga ett behov av att förhandstecknaren i lugn och ro kan ta till sig informationen och utifrån den analysera och värdera erbjudandet och dess eventuella konsekvenser.
Ifråga om förhandsavtalet föreslås också att den i avtalet obligatoriska uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelse får uppgå till maximalt tre månader.
Upplåtelse och upplåtelseavtal avtal
Gällande upplåtelse och upplåtelseavtal föreslås bland annat att möjligheten att upplåta efter att den slutliga kostanden för föreningens hus har redovisats på en föreningsstämma tas bort. Upplåtelse ska alltså bara kunna ske om den slutliga kostnaden finns redovisad i den registrerade ekonomiska planen eller om tillstånd har inhämtats från Bolagsverket.
Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, förslås krav på att upplåtelseavtalet ska innehålla en uppgift datum för tillträde.
Förändringar gällande ekonomisk plan och intygsgivare
I enlighet med lagförslaget införs också ett krav på att en ekonomisk plan ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Därutöver skärps reglerna kring intygsgivarnas oberoende och ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare införs.
Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
Propositionen innehåller även ett förslag på ändring i fastighetsmäklarlagen, en förändring som inte ser mycket ut för världen men som kommer att få betydelse de fastighetsmäklare som i framtiden kommer att förmedla bostadsrätter. Det föreslås att den objektsbeskrivning som fastighetsmäklare är skyldiga att upprätta ska innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga bostadsrättens andel i föreningens lån, vilket ska uttryckas i kronor. Uppgiften ska beräknas utifrån andelstal för årsavgift och uppgift om föreningens nettoskuldsättning vilket i sin tur är resultatet av räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel.
Det kommer att åligga fastighetsmäklaren att, utifrån uppgift om andelstal avseende årsavgiften och uppgift om nettoskuldsättning i senast tillgängliga årsredovisning, göra uträkningen och redovisa beloppet i objektsbeskrivningen. Detta riskerar att bli problematiskt för den ansvarige fastighetsmäklaren inte minst på grund av att bostadsrättsföreningar ibland har upp till tre eller fyra olika andelstal och vet många gånger inte själva vilka andelstal man har och vad de avser. I remissförfarandet avstyrkte Mäklarsamfundet förslaget med hänvisning till just den osäkerhet som ibland råder kring föreningarnas egna uppgifter och den uppenbara risken för att fastighetsmäklarens uträkning grundas på felaktiga underlag. Som framgår av förslaget lämnades invändningarna utan beaktande av regeringen.
Avslutningsvis kan det konstateras att de ovan redovisade förslagen till ändringar i bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen kommer att påverka såväl bostadsutvecklare och bostadsrättsföreningar som fastighetsmäklare, det är dock svårt att i nuläget veta i vilken utsträckning. Vi kommer med spänning att följa hur anpassningen till de nya reglerna går och från vår horisont göra vad vi kan för att hålla våra medlemmar informerade om utvecklingen.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2023 förutom i den del som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna, som föreslås träda i kraft den 1 januari 2024.
Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet
/ Bransch 30 maj 2024 Fastighetsmäklarinspektionen föreslår i en skrivelse till regeringen en rad ändringar inom tio områden i fastighetsmäklarlagen. Skrivelsen berör bland annat…
/ Press/Opinion 19 oktober 2023 I dag får inte ett kriminellt förflutet vägas in när en bostadsrättsförening ska bedöma en ny köpare. Det måste förändras, skriver den borgerliga…
/ Juridik 15 december 2022 Tiden rusar och vi med den och vi närmar oss i rask takt årsskiftet och tidpunkten för ikraftträdandet av de lagändringar som vi vid upprepade tillfällen…
/ Medlem 15 december 2022 2023 innebär en hel del lagändringar för dig som fastighetsmäklare, det här i och med att både bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen uppdateras. Därför…
/ Juridik 25 augusti 2022 Riksdagen har den 16 juni 2022 klubbat igenom en proposition med förslag på ändringar i bostadsrättslagen som får konsekvenser inte bara för er…
/ Juridik 24 mars 2022 Regeringen lade den 17 mars 2022 fram en proposition i syfte att stärka det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Propositionen har…
/ Juridik 24 mars 2022 Arkivering av akter är ett vanligt ämne i telefonrådgivningen. Inte minst blir ämnet aktuellt i samband med att en fastighetsmäklare ska avsluta sin anställning…
/ Juridik 24 februari 2022 På senare tid har det varit många frågor om närstående eftersom kretsen av närstående utökades i och med att nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) trädde i kraft…
/ Juridik 18 november 2021 Mäklare får inte förmedla till eller ifrån någon som är närstående till mäklaren. Att kretsen för vilka som anses vara närstående har utvidgats i och med nya…
/ Bransch 4 november 2021 Konsumentskyddet för den som köper en nyproducerad bostadsrätt har diskuterats länge. Nu vill regeringen stärka skyddet genom skärpt lagstiftning. Bland annat…
/ Juridik 21 oktober 2021 Det har nu gått lite drygt tre månader sedan den nya fastighetsmäklarlagen trädde ikraft den 1 juli. Den enskilt största nyheten i den nya lagen är att även…
/ Juridik 9 september 2021 Den nya fastighetsmäklarlagen som trädde i kraft den 1 juli 2021 ställer krav på att de personer som ingår i företagets ledning och ägarkrets varken har gjort…
/ Bransch 1 juli 2021 Idag, den 1 juli börjar den nya fastighetsmäklarlagen att gälla. Lagen innebär bland annat att företagen ska registreras och stå under tillsyn och att de måste…
/ Juridik 17 juni 2021 Har du koll på vilka förändringar i fastighetsmäklarlagen som träder i kraft den 1 juli? Klart du har! Men repetition är kunskapens moder, så här kommer en kort…
/ Juridik 3 juni 2021 I och med lagändringen gäller fortsatt strikt krav på objektsbeskrivningar, men med utökade möjligheter att tillhandahålla dem till tilltänkta köpare.
/ Juridik 20 maj 2021 Från och med den 1 juli 2021 föreslås den nya fastighetsmäklarlagen att träda i kraft. Två förändringar som sker i den nya lagen är att uppdrags- och…
/ Medlem / Utbildning 6 maj 2021 Har du koll på den nya Fastighetsmäklarlagen och förslaget för nya utbildningskrav för fastighetsmäklare? Några som har stenkoll är våra jurister, som kommer…
/ Juridik 6 maj 2021 Som vi redan tidigare har informerat om kommer, om inget oförutsett händer, en ny fastighetsmäklarlag att träda ikraft den 1 juli 2021. Från Mäklarsamfundet…
/ Bransch / Juridik 22 april 2021 Med några mindre ändringar och tillägg på inrådan från Lagrådet, föreslår regeringen i propositionen 2020/21:119 införandet av en ny fastighetsmäklarlag med…
/ Juridik 5 februari 2021 Regeringen föreslår i lagrådsremissen införandet av en ny fastighetsmäklarlag, som när den träder ikraft den 1 juli ska ersätta den nuvarande. Regeringens…
/ Juridik 4 juni 2020 Chefsjurist Jonas Anderberg, en av de förordnade experterna som deltog i utredningen om en ny fastighetsmäklarlag för lite mer än tre år sedan, reder ut var…
/ Juridik 4 april 2019 I augusti 2018 överlämnades utredningen ” Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen” till regeringen. Där föreslogs bland annat att…
/ Bransch 23 augusti 2018 Flera förändringar i fastighetsmäklarlagen är att vänta nästa sommar. Fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av Fastighetsmäklarlagen och det ska bli möjligt…
/ Juridik 8 december 2016 Som tidigare meddelats pågår en uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen. I underlaget för detta riksdagsärende finns en presentation av konsumenternas…
/ Bransch 15 november 2016 Idag medverkande Mäklarsamfundets chefsjurist Jonas Anderberg och analys- och kommunikationschef Josefine Uppling, tillsammans med Fastighetsmäklarförbundet…
/ Juridik 11 februari 2016 Penningtvättsutredningen la nyligen fram sitt betänkande ”Ytterligare åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism”. Utredningen föreslår där en helt…
/ Juridik 28 januari 2016 Det finns idag oändliga möjligheter att på olika sätt redigera och försköna bilder och det kan därför vara lockande att göra det i samband med en förmedling för…
/ Bransch 24 juni 2015 När Mäklarsamfundets VD Ingrid Eiken och kommunikationschef Josefine Uppling träffade delar av civilutskottet tidigare i år var uppföljning av nya…