Veckans intervju: Carl Geving – vd för Norges Eiendomsmeglerforbund

Hur ser bostadsmarknaden i Norge ut just nu? 

Successionsmarknaden präglas av höga försäljningsvolymer och starkare prisökning än normalt. Försäljningen av nybyggda bostäder ökar äntligen efter flera år av kraftig nedgång, men volymerna är fortfarande måttliga. Försäljningen av fritidshus har återgått till normala nivåer med en måttlig prisutveckling. Det finns också en god aktivitet på marknaden för kommersiella fastigheter. 

Efterfrågan på bostäder har ökat efter att kravet på eget kapital sänktes från 15 till 10 procent från januari 2025. Samtidigt ser vi att reallönetillväxt och förväntningar på bostadsprisökningar bidrar till ökad efterfrågan. Vår statistik visar att förstagångsköpare är mycket aktiva på denna marknad. 

På hyresmarknaden har vi registrerat en betydande minskning av uthyrningsbostäder. Detta beror på att lönsamheten vid uthyrning är låg på grund av den höga räntan i Norge och den höga förmögenhetsskatten på uthyrningsbostäder. Hyrespriserna pressas upp på grund av det minskade utbudet av hyresbostäder, och problemen är störst i Oslo. 

Den norska budgivnings-/försäljningsprocessen skiljer sig något från den svenska. Kan du förklara hur den fungerar i Norge och vilka för- och nackdelar du ser med den? 

I Norge är fastighetsmäklaren en oberoende mellanhand som ska ta tillvara både köparens och säljarens intressen. Budgivningsprocessen följer auktionsprincipen. Alla bud ska lämnas skriftligt till mäklaren, som sedan vidarebefordrar dessa till uppdragsgivaren. Kravet på skriftlighet gäller även höjningar av bud, motbud, accept eller avslag från säljaren. 

Mäklaren ska säkerställa att budgivningen hanteras på ett korrekt sätt. Mäklaren får inte förmedla bud med kortare acceptfrist än kl. 12.00 första arbetsdagen efter den senaste annonserade visningen. Mäklaren ger också sin bedömning av de olika buden till uppdragsgivaren. Mäklaren ska, i den mån det är möjligt, hålla budgivarna informerade om nya och högre bud samt eventuella förbehåll. En kopia av budjournalen ska lämnas till köparen och säljaren utan onödigt dröjsmål efter att affären är genomförd. 

Det finns ingen ångerrätt vid köp eller försäljning av fast egendom. När ett bud har lämnats till mäklaren och denne har vidarebefordrat budets innehåll till säljaren kan budet inte återkallas. Budet är bindande för budgivaren fram till acceptfristens utgång, såvida det inte avslås av säljaren eller budgivaren får besked om att fastigheten har sålts till någon annan. Säljaren är fri att acceptera eller avvisa vilket bud som helst och är exempelvis inte skyldig att acceptera det högsta budet. När en accept av ett bud har nått budgivaren inom acceptfristen är en bindande överenskommelse gjord. Ett eventuellt motbud från säljaren till köparen är juridiskt bindande och innebär att en försäljning är genomförd om köparen accepterar budet inom utsatt tid. 

Vi är nöjda med budgivningsprocessen som den är utformad. Processen är transparent och ger tydliga ramar för fastighetsmäklarens roll. En utmaning är dock att vissa spekulanter försöker kringgå reglerna. Det förekommer att spekulanter lägger dolda bud med krav på att mäklaren inte får förmedla budet till andra spekulanter. Detta är en lucka i lagen som vissa utnyttjar, vilket skapar problem för både mäklare och säljare. Ett annat problem är att spekulanter försöker kapa budgivningen genom att ge direkta bud till säljaren, som mäklaren inte har rätt att förmedla till andra spekulanter. Ibland accepterar säljare sådana bud, vilket innebär att visning och budgivningsprocess måste ställas in. Detta är en oönskad utveckling. 

Vilka är de största utmaningarna för fastighetsbranschen i Norge idag? 

Den största utmaningen är att få fart på bostadsbyggandet, som under de senaste tre åren har sjunkit till den lägsta nivån sedan 1945. Under de kommande åren kommer bostadsutbudet vara för lågt för att möta efterfrågan. Vi är oroade över bostadsförsörjningsproblem i tätbefolkade områden och en osund bostadsprisökning. Den norska bostadsmodellen bygger på att över 80 procent av befolkningen bor i en bostad som ägs av hushållet. Vi fruktar att färre kommer att ha råd att äga sitt eget boende i framtiden. 

Det knappa bostadsbyggandet påverkar även hyresmarknaden. Höga hyror försvagar konsumenternas möjligheter att spara ihop till en kontantinsats för att köpa en bostad. 

Köplusten är tillbaka bland konsumenterna, men höga bolåneräntor och ineffektiv bostadsreglering utgör hinder för ökat bostadsbyggande. Norges styrränta ligger på 4,5 procent och behöver sänkas något för att locka mer kapital till bostadsbyggandet. 

Vilka initiativ driver Norges Eiendomsmeglerforbund för att förbättra kvaliteten och förtroendet inom den norska fastighetsbranschen? 

Vi har, i samarbete med organisationerna Norsk Takst, Forbrukerrådet och Huseierne, tagit initiativ till viktiga ändringar i avhendingsloven, som reglerar förhållandet mellan köpare och säljare av fast egendom. Dessa ändringar utvärderas två gånger om året och har hittills visat på en betydligt lägre konfliktnivå. De har även bidragit till nya och mer effektiva försäkringslösningar. Denna reform skapar större tillit till bostadsaffärer och stärker branschens rykte. 

Vi arbetar också för att täppa till vissa luckor i fastighetsmäklarlagen. Stortinget behandlar just nu lagförslag om bland annat ett förbud mot dolda bud för att säkerställa transparens i bostadsaffärer, samt att ge Finanstilsynet möjlighet att utfärda yrkesförbud för personer som förlorat sin mäklarlicens på grund av allvarliga lagbrott. Vi tror att det finns goda chanser att Stortinget kommer att godkänna dessa förslag. 

NEF arbetar, tillsammans med andra branschaktörer, med kompetensutveckling och attitydförändrande insatser inom branschen. Vi driver för närvarande en konsumentkampanj för att öka medvetenheten om de krav vi ställer på våra medlemmar och vad konsumenterna kan förvänta sig av en mäklare med MNEF-status. 

Finns det några specifika politiska förslag eller reformer ni hoppas på för att stärka den norska bostadsmarknaden? 

Efter regeringsskiftet för fem veckor sedan har Norge fått en ny finansminister och en ny bostadsminister. Det pågår nu ett arbete för att få i gång bostadsbyggandet. NEF samarbetar med Boligprodusentene om lagförslag till regeringen. Byggandet påverkas av omfattande byggrestriktioner som är kostnads- och tidskrävande, samt höga tomtkostnader. Det behövs förenklingar av regelverket för att minska handläggningstiden och byggkostnaderna.