Säljare som ångrar sig – kan de häva och betala skadestånd?

Det förekommer allt oftare att säljare, sedan de jämfört resultatet av sin försäljning med grannens, blir missnöjda med den köpeskilling de fått för sin bostadsrätt. Ett vanligt scenario är följande:

A går ut med sin bostadsrätt till försäljning. Efter visningar säljs bostadsrätten till högstbjudande. En kort tid därefter säljer grannen en snarlik bostadsrätt för en betydligt högre köpeskilling. Tiden mellan de olika försäljningarna kan vara så kort som ett par dagar. A blir då frustrerad och vill förutom att hen möjligtvis är kritisk mot mäklarens agerande, även komma ur sin försäljning.

Förvånansvärt många fastighetsmäklare ringer i detta läge till Mäklarsamfundets jurister och frågar vilka möjligheter säljaren har att komma ur köpet. En vanlig missuppfattning är att säljaren kan häva köpet och betala skadestånd till köparen. Detta är ju vad som ofta händer om en köpare av någon anledning inte har möjlighet att finansiera sitt köp.

En grundläggande utgångspunkt inom avtalsrätten är att avtal ska hållas, Pacta sunt servanda. Denna princip leder till att köparen alltid kan kräva att avtalet ska hållas – kräva fullföljd. Säljaren kan naturligtvis också göra det i ett fall där köparen inte betalar, men det är ofta lönlöst eftersom köparen hur som helst förmodligen inte kan betala, alltså häver säljaren istället avtalet och säljer därefter om objektet och begär ersättning av köparen för eventuell skada.

I ett fall där säljaren ångrat sig kan således köparen alltid kräva fullföljd. Parterna skulle naturligtvis kunna komma överens om att köpet ska hävas och att säljaren ska ersätta köparen för detta. Vilken ersättning som ska utgå förfogar parterna över, vilket innebär att köparen i princip kan sätta sin egen prislapp. Prislappen behöver inte stå i relation till en eventuell skada som köparen lider utan köparen får helt enkelt fråga sig vad det skulle vara värt att låta säljaren återfå bostadsrätten.

Ditt svar till säljaren blir alltså att utgångspunkten är att avtal ska hållas men att detta inte hindrar att man kontaktar köparen och efterhör om det finns någon möjlighet att avtala om en hävning. Du får i detta läge inte åsidosätta din opartiskhet, men rent objektivt finns det inget som hindrar att du redogör för gällande rätt, utan att i sak gå in på förhållandena i det enskilda fallet.

Elina Schönnings
Förbundsjurist