Lägga till eller dra ifrån en förhandstecknare?

Om du som fastighetsmäklare blir kontaktad av någon som tecknat sig för förhandsavtal och får frågan om hur man ska göra för att ändra kretsen av förhandstecknare på ett förhandsavtal måste du ställa dig följande fråga:

Vem är det som ska tillkomma eller tas bort som förvärvare? Är det förhandstecknarens make eller sambo, eller är det exempelvis en släktning som ska vara med och finansiera, som önskar förvärva?

Skälet till att det är viktigt att veta vem som berörs av åtgärden är att bostadsrättslagen innehåller ett förbud mot att sätta annan i sitt ställe än make eller sambo när det kommer till förhandsavtal.

Om scenariot rör ett gift par eller sambos bör du hantera situationen på följande sätt:
Om det rör sig om två förhandstecknare som bestämt sig för att bara en av dem ska förvärva måste förvärvarna träffa ett avtal om att x sätter y i sitt ställe såvitt avser förhandsavtal z och att y ensam ska teckna upplåtelseavtal. Detta avtal ska upprättas skriftligen och därefter översändas till bostadsrättsföreningen.

Om det rör sig om en förhandstecknare som ska lägga till sin make eller sambo måste ett avtal träffas mellan parterna även i detta fall. Avtalet kan utformas på sådant sätt att x sätter y i sitt ställe såvitt avser ½ del avseende rättigheterna i förhandsavtal z, och att x och y gemensamt ska teckna upplåtelseavtal avseende bostadsrätten. Även detta avtal ska sändas till bostadsrättsföreningen.

Om scenariot rör släktning eller annan tredje part bör du hantera situationen på följande sätt:
Eftersom det inte är tillåtet att sätta annan än make eller sambo i sitt ställe på ett förhandsavtal måste förhandsavtalet hävas och nytt förhandsavtal upprättas mellan bostadsrättsföreningen och förhandstecknarna. Det bästa är att upprätta ett skriftligt hävningsavtal som är villkorat av att nytt förhandsavtal träffas mellan å ena sidan bostadsrättsföreningen och å andra sidan förhandstecknarna x och y senaste ett visst datum. Om nytt förhandsavtal inte är tecknat i rätt tid ska det gamla förhandsavtalet gälla.

Det går naturligtvis även att teckna nytt förhandavtal och villkora det av att det tidigare förhandsavtalet hävs genom skriftligt hävningsavtal senaste ett visst datum.

Tänk på att bostadsrättsföreningen inte är skyldig att acceptera en hävning och nytt förhandsavtal med nya förhandstecknare. Var därför noga med att föra en dialog med bostadsrättsföreningen för att säkerställa att bostadsrättsföreningen accepterar upplägget. När nytt förhandsavtal är på plats fullföljer förhandstecknaren eller förhandstecknarna på sedvanligt sätt och tecknar upplåtelseavtal när så är dags.

Erfarenhetsmässigt förekommer det att parterna hoppar över steget med att sätta annan i sitt ställe eller att göra en hävning och upprätta nytt förhandavtal, utan istället går direkt på upplåtelseavtal med den önskade konstellationen.

Om upplåtelseavtal hunnit tecknas och upplåtelseavtalet avviker från förhandavtalets ”köparkonstellation” påverkas inte upplåtelseavtalets giltighet men du som fastighetsmäklare kan få kritik för att du inte dokumenterat förändringen.

Var därför noga med att verka för att dokumentera eventuella förändringar av ”köparkonstellation” så snart du får kännedom om att sådana önskemål finns.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist