Förändringar av en bostadsrätt kan komma att beskattas

Skatteverket har i ett nyligen publicerat s.k. ställningstagande redovisat hur man bedömer skatteeffekterna av att en förändring gjorts av en med bostadsrätt upplåten lägenhet.

Skatteverkets ställningstagande kan komma att leda till beskattning av bostadsrättsinnehavare som till exempel fått köpa till en parkeringsplats. Det samma gäller om ett utrymme tillförts lägenheten genom förvärv från en annan upplåten bostadsrätt som i motsvarande utsträckning minskats i storlek, se mer under exempel nedan.

Avgörande sägs vara om ändringen innebär en ”väsentlig ändring av upplåtelsen”. Om så bedöms vara fallet ska det anses innebära att bostadsrätten ses som ett nytt skatteobjekt. Förändringen jämställs då med att bostadsrätten sålts till marknadspris. Detta kan medföra betydande skatteeffekter för enskilda bostadsrättsägare.

Mindre förändringar av lägenheten ska dock inte leda till någon skattskyldighet. Ett exempel är om ett våtutrymme utökats i samband med ett stambyte. Den ersättning som då betalats får läggas till anskaffningsutgiften för bostadsrätten. 

Ställningstagandet
Skatteverket har i sitt Ställningstagande (dnr 131 64027 – 17/111) gjort följande sammanfattning: 
En väsentlig förändring av villkoren för upplåtelse av bostadsrätt innebär att den anses avyttrad och medför därmed en kapitalvinstbeskattning. 

En mindre förändring av villkoren medför dock inte att bostadsrätten anses avyttrad. Erhållen ersättning ska då tas upp till beskattning i kapital som en inkomst till innehav av tillgång. Lämnad ersättning får läggas till bostadsrättens anskaffningsutgift.

Exempel på förändringar
Ett exempel är då en bostadsrätt ombildas till två eller omvänt att två blir en. Det kan också förekomma att en lägenhet blir större medan den andra blir mindre i motsvarande mån. En bostadsrätt kan också utökas med något som tidigare inte har varit upplåtet med bostadsrätt. Det kan t.ex. vara ett vindsutrymme, en intilliggande hyreslägenhet eller en parkeringsplats som införlivas i bostadsrätten.

Hur förändringar av bostadsrätten ska beskattas
Skatteverket anser att en förändring av villkoren för upplåtelsen innebär att hela den tidigare bostadsrätten har ersatts av en ny bostadsrätt genom ett byte – eller så kvarstår den tidigare bostadsrätten.

Det har inte ansetts möjligt att närmare ange vad som i praktiken är en sådan väsentlig förändring av bostadsrätten som medför att den ska anses ha avyttrats, t.ex. genom ett visst antal kvadratmeter eller en viss procentuell förändring av lägenhetsytan. Som exempel på väsentlig förändring av upplåtelseavtalet anges dock;
- att ett rum överförs från den ena lägenheten till den andra eller
- att bostadsrätten utvidgas med rätten att disponera en viss parkeringsplats och
- att det väsentligt ökar bostadsrättens marknadsvärde.

Vidare anges i ställningstagandet att avyttringen kan anses ske när bostadsrättsföreningen löser in bostadsrätten alternativt när det ursprungliga upplåtelseavtalet ändras eller kompletteras med ett tilläggsavtal.

I ställningstagandet presenteras tre exempel på förändringar. Läs hela ställningstagandet här.

Kommentar
Skatteverkets ställningstagande leder till en stor osäkerhet om vilka tilläggsupplåtelser som kan göras utan oönskade skatteeffekter. Mäklarsamfundet har för avsikt att noga följa frågan.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist