Hyresgäst nekas medlemskap i bostadsrättsförening – inte visats ha förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen

En hyresgäst ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen, då han önskade förvärva bostadsrätten som skulle ombildas. Föreningen nekade hyresgästen medlemskap med motiveringen att de inte trodde att han skulle ha förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Till stöd för denna uppfattning anförde föreningen bland annat att hyresgästens inkomster inte räcker, att han enligt grannar olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand, att föreningen haft svårigheter att komma in i lägenheten för att vidta åtgärder samt att föreningen och tidigare hyresvärd haft hyresfordringar på honom.

Hyresgästen tillbakavisade föreningens påståenden och menade att han inte hyrt ut lägenheten i andra hand. Som inkomst har han en enskild firma som ger ca 8 000 – 10 000 kr i månaden och utöver det har han skaffat ett extraarbete som lokalvårdare som inbringar ungefär 8 700 kr i månaden. Han har beviljats lån av banken för inköp av bostadsrätten och har en borgensman som kan gå i borgen för honom. Han önskar även ställa säkerhet genom att betala in 48 000 kr till föreningen, vilket motsvarar två årsavgifter.

Hyresnämnden beslutade att hyresgästen skulle beviljas medlemskap i föreningen med motiveringen att han numera är skuldfri samt har en inkomst. Det var därför inte visat annat än att han hade förmåga att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen och därför inte skulle vägras medlemskap. 

Bostadsrättsföreningen överklagade beslutet till hovrätten. Bostadsrättsföreningen bestred att hyresgästen hade de inkomster som han påstod, bland annat då han saknar F-skattsedel för sin enskilda firma. Han har heller inte betalat el-fakturorna, varför elen i lägenheten stängts av. Dessutom har han inte alltid betalat hyran för lägenheten på egen hand, utan den har bland annat betalats av en kommun och en organisation.

Hyresgästen anförde till styrkande av sin ekonomiska förmåga att hans inkomster av den enskilda firman hade ökat till 10 000 – 15 000 kr i månaden samt att han fått fast anställning som lokalvårdare. Även om det rådande ränteläget skulle gå upp skulle han ha möjlighet att betala lånekostnaderna.

Hovrätten ändrade tingsrättens beslut och anförde som skäl att den tillträdande bostadsrättsinnehavaren ska kunna förväntas fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Om en bostadsrättsförening ifrågasätter en förvärvares ekonomiska förmåga ankommer det på förvärvaren att visa att han eller hon har en sådan förmåga. Om det framstår som tveksamt om ekonomin är tillräckligt god kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att förvärvaren ändå bör godtas som medlem i föreningen. Bostadsrättsföreningen ska dock inte behöva acceptera att den behöver ta borgensförbindelsen i anspråk mycket kort tid efter övergången av bostadsrätten.

Enligt hovrätten går det av utredningen inte att bedöma omfattningen av hyresgästens framtida ekonomiska utfall, varför det inte är visat att han har en stabil och god ekonomi. Han har även varit försenad med flera el-fakturor och flera hyror har betalats av andra än honom själv.

Vid en samlad bedömning finner hovrätten att hyresgästen inte har visat att han har förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Mot denna bakgrund saknar den ställda säkerheten i form av borgen någon avgörande betydelse för bedömningen. Hovrätten beslutar därför att han ska nekas medlemskap i föreningen.

Kommentar: Hovrättens beslut får mot bakgrund av tidigare lagkommentarer, praxis och doktrin anses stärka en bostadsrättsförenings möjlighet att neka medlemskap till tillträdande bostadsrättshavare vars förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen bedöms som osäker. Av Bostadsrättslagen: en kommentar (4:e uppl.) framgår att om den som söker inträde i en bostadsrättsförening vid upprepande tillfällen har varit i dröjsmål med hyresbetalningar eller liknande betalningar eller har haft andra betalningsanmärkningar bör detta i allmänhet leda till att han eller hon vägras medlemskap i föreningen, om han eller hon inte kan ställa godtagbar säkerhet. Det framgår även att om några betalningsanmärkningar inte finns, kan det ibland ändå vara tveksamt om den som förvärvat bostadsrätten har ekonomisk förmåga att betala avgifterna till föreningen. En stabil inkomst och i förekommande fall en borgensförbindelse eller annan säkerhet som garanterar föreningen dess avgifter bör oftast räcka för att en bostadsrättsförening skäligen bör godta en förvärvare som medlem.

Praxis får nu anses ha utvecklas så att borgensförbindelse eller annan säkerhet inte får anses räcka, om föreningen kan ”misstänkas” behöva ta borgensförbindelsen i anspråk mycket kort tid efter övergången. Hur denna ”misstanke” ska bedömas eller motiveras får ännu anses oklart, mer än att det åligger förvärvaren att bevisa sin ekonomiska förmåga.

Refererat avgörande: Svea Hovrätt mål nr ÖH 8075-16.

Louise Lundqvist
Biträdande förbundsjurist