Fel i bostadsrätt i praktiken

Avsaknaden av litteratur i ämnet har irriterat mig ända sedan jag började på Mäklarsamfundet för sex år sedan. För ett par år sedan bestämde jag mig för att sluta irritera mig och helt enkelt sammanställa en handbok i ämnet. Boken bygger på en genomgång av ett antal hundra domar, främst från tingsrätterna och hovrätterna. Högsta domstolen har endast prövat ett mycket litet antal mål rörande fel i bostadsrätt.

Objektsbeskrivningen
I många tvister gör säljaren gällande att uppgifterna i objektsbeskrivningen inte utgör avtalsinnehåll. Normalt sett är skälet till detta naturligtvis att säljaren inte vill bli bunden av uppgifterna i objektsbeskrivningen. Jag har dock inte stött på ett enda rättsfall där invändningen att objektsbeskrivningen inte utgör avtalsinnehåll vunnit framgång.

Enkelt uttryckt kan man alltså utgå från att objektsbeskrivningen är en del av avtalet mellan köpare och säljare, och därmed som huvudregel bindande för säljaren. En säljare bör därför vara vaksam på vad som faktiskt står i objektsbeskrivningen. 

Uppgifterna i objektsbeskrivningen och undersökningsplikten
Om uppgifterna i objektsbeskrivningen, exempelvis avseende boarean eller golvvärmen i badrummet m.m. lämnats utan förbehåll, och omständigheterna inte ger anledning att ifrågasätta dem, har säljaren i praktiken ingen möjlighet att åberopa bristande undersökningsplikt från köparens sida. 

Köparens undersökningsplikt avseende fysiska defekter
När det gäller fysiska defekter som fuktskador i badrum, elfel och liknande har jag noterat följande. Om det inte har förekommit några tydliga felindikationer som fukt eller mögellukt m.m. har säljaren sällan haft framgång med invändningen att köparen åsidosatt sin undersökningsplikt.

Det finns dessutom ett antal domar där man slagit fast att undersökningsplikten inte är lika långtgående för bostadsrätter som för fastigheter, det förtjänar dock att påpekas att undersökningspliktens omfattning är långt ifrån klarlagd. Det praktiska råd jag kan ge är dock att man som köpare ska ta sin undersökningsplikt på fullaste allvar. Att göra en noggrann undersökning är den bästa försäkringen mot att drabbas av tråkiga konsekvenser i efterhand. 

Säljarens upplysningsplikt avseende fysiska defekter
Invändningen att säljaren borde ha upplyst om ett visst förhållande, eller en viss brist, leder i praktiken aldrig till framgång. Sannolikt på grund av att köparen ofta har svårt att bevisa att säljaren verkligen kände till bristen. Skulle en köpare kunna bevisa att en säljare medvetet utelämnat en väsentlig uppgift kan detta leda till mycket allvarliga köprättsliga konsekvenser. Som säljare bör man vara noggrann och upplysa om allt som kan vara av betydelse för en köpare.

Betydelsen av förbehållet ”befintligt skick”
Sedan ett antal år tillbaka använder sig majoriteten av alla mäklare av överlåtelseavtal där bostadsrätten överlåts i befintligt skick.

Förbehållet om befintligt skick har ganska nyligen börjat slå igenom i praxis, och då till stor fördel för säljarna. För att en bostadsrätt ska anses som felaktig om den sålts med förbehållet befintligt skick krävs att den är i väsentligt sämre skick än vad köparen hade anledning att förvänta sig med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter.

Detta innebär att bostadsrättens pris måste stå i uppenbart missförhållande till dess värde i felaktigt skick. Det påstådda felet kan alltså vara värt en hel del med tanke på att köpeskillingen ofta är mycket hög. I ett fall ansågs ett fel värderat till en miljon kronor inte vara tillräckligt för att kunna göras gällande (köpeskillingen var då naturligtvis exceptionellt hög).

Det är även värt att tänka på att felets värde ska ställas i relation till hela bostadsrätten, ett fel i köket som kanske kostar 30 000-40 000 kronor att åtgärda ska alltså ställas i relation till hela köpeskillingen på flera miljoner.

Trots att priset är vägledande för felbedömningen får man inte glömma bort att ett högt pris också kan innebära att köparen kan förvänta sig en hög standard.

En bostadsrätt som marknadsförs som varandes i ”toppskick” kan ses som felaktig även om värdet av felet är marginellt i förhållande till priset.

Fel eller brister som faller inom bostadsrättsföreningens ansvar
Sådant som faller inom bostadsrättsföreningens ansvar, exempelvis ett trasigt element, kan inte utgöra fel i bostadsrätt. Gränsen mellan bostadsrättsföreningens och medlemmens underhållsansvar kan därför vara av avgörande betydelse vid en tvist om fel i bostadsrätt.

Några vanliga typer av fel

Avvikelser i boarea
Om uppgiften rörande boarean är tillräckligt preciserad, och avvikelsen inte är helt marginell, utgår normalt sett prisavdrag med ett belopp motsvarande mellan 1/3-del till 2/3-delar av det prisavdrag som skulle utgått om man beräknat prisavdraget linjärt i förhållande till kvadratmeterpriset.

Ju mindre lägenhet, desto större sannolikhet att domstolen tillämpar kvadratmeterpriset linjärt vid fastställande av prisavdraget. Motsatsen gäller för större lägenheter, domstolen tillämpar alltså någon form av marginalnyttaresonemang. Den sista kvadratmetern är alltså inte värd lika mycket som den första.

Höjning av månadsavgiften
Som köpare av en bostadsrätt får man normalt sett räkna med att månadsavgiften kan komma att höjas. Avgiften kan som bekant variera över tiden och det finns inga garantier för att den kommer att vara statisk under en längre period. Som utgångspunkt kan en höjning av månadsavgiften alltså inte klassas som fel i bostadsrätt.

På senare tid har det dock kommit avgöranden som öppnar upp för att höjning av månadsavgiften på grund av oförutsett dålig ekonomi i bostadsrättsföreningen skulle kunna klassas som ett fel i bostadsrätt.

Avsaknad av förråd
Som huvudregel kan man säga att ett förråd inte värderas som ”vanliga” kvadratmetrar. Enligt praxis är ett förråd normalt sett endast värt en ganska blygsam summa.

Skador i badrum
När det kommer till badrum kan man ofta utgå från att om badrummet marknadsfördes som fräscht och det såg nytt ut utan fukt- och luktindikationer, ja då är det som huvudregel svårt för säljaren att hävda att köparen åsidosatt sin undersökningsplikt, men som jag tidigare nämnt är rättsläget långt ifrån klarlagt.

Hur brukar tvister lösas i praktiken?

Under min tid på Mäklarsamfundet har jag lämnat rådgivning i samband med drygt 10 000 överlåtelser, och de flesta av dessa rådgivningsärenden har handlat om bostadsrättsfrågor. 

Erfarenhetsmässigt kan jag säga att den stora majoriteten av alla tvister rörande fel i bostadsrätt förlikas långt innan de kommer till domstol. Oftast efter det att parterna fått vägledning av ansvarig mäklare (då ofta efter samtal med någon av oss jurister på Mäklarsamfundet).

I de fall det rör sig om fuktskador i badrum brukar man reglera det genom att säljaren står självrisken för den försäkring som täcker skadan, och köparen får svara för eventuella avskrivningar.
Ett badrum har normalt sett en livslängd på 20-25 år och efter det är badrummet normalt sett uttjänt, och en köpare kan naturligtvis inte räkna med att få ett helt nytt badrum utan kostnad bara för att det råkar finnas en fuktskada i ett gammalt badrum.

Vad gäller elfel brukar dessa kosta någonstans kring 15 000-30 000 kronor att avhjälpa, och i sådana fall brukar man komma överens om en ersättning på halva beloppet eller mindre, ofta för att säljaren inte vill ha ansvaret för att ha överlåtit en ”farlig” bostadsrätt.

Resningar av golvplankor på grund av gamla fuktskador, liksom dåligt måleriarbete bakom hyllor m.m. leder sällan till någon ersättning för köpare. Om inte bostadsrätten är helt nyrenoverad förstås.

De fall där parterna fortsätter att tvista handlar ofta om avvikelser i boarea samt höjningar i månadsavgiften. Att parterna väljer att fortsätta tvista om dessa frågor är strängt taget ganska onödigt, särskilt eftersom rättsläget är tämligen klarlagt. Som jag nämnde tidigare brukar de flesta mäklare ringa oss för att stämma av hur rättsläget ser ut när en fråga om fel i bostadsrätt uppkommer. För att sammanfatta:

Om ansvarig mäklare föreslår en uppgörelse i samband med en tvist om fel i bostadsrätt finns det all anledning att spetsa öronen lite extra. Sannolikheten att den föreslagna lösningen ligger mycket nära vad en domstol skulle komma fram till efter cirka ett års tvistande är nämligen mycket hög. Även om mäklaren alltid ska vara opartisk händer det att mäklaren spontant utbrister att ”det där påverkar ju inte priset överhuvudtaget”, och om mäklaren säger så, ja då bör man överhuvudtaget inte driva tvisten. Den enkla sanningen är nämligen följande:

Ingen påverkan på priset = inget fel. 

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist