Nekat medlemskap i bostadsrättsförening

Vid överlåtelse av bostadsrätt är det ett av villkoren för giltig överlåtelse att köparen beviljas medlemskap föreningen. Föreningens möjlighet att neka medlemskap är begränsad till två huvudområden. För det första ska de kriterier som uppställs i föreningens stadgar vara uppfyllda, exempelvis att den som ansöker om medlemskap har för avsikt att permanent bosätta sig på adressen. För det andra att den som ansöker om medlemskap skäligen kan godtas som bostadsrättshavare. I detta ligger i huvudsak att den som ansöker om medlemskap ska vara en skötsam person och kunna betala årsavgiften till föreningen. Det är inte nödvändigt att man har en fast inkomst som många föreningar vill påstå, om den sökande har ordnad ekonomi på annat sätt är det fullt tillräckligt.

En förening har ganska få möjligheter att neka till medlemskap. Stadgarna kan vissa gånger innehålla vissa föreskrifter om att man måste uppnått viss ålder för att beviljas medlemskap, så kallat 55+boende eller liknande. Sådana stadgevillkor anses fullt godtagbara. I andra fall kan stadgevillkor vara ogiltiga, exempelvis att det krävs att man har en viss förmögenhet, etnisk bakgrund eller andra rent diskriminerande villkor. Föreningar kan ibland föra på tal att den som ansöker om medlemskap har en bakgrund som gör att de inte vill bevilja medlemskap. Det kan handla om brott eller dåliga referenser från tidigare boende. Praxis visar att föreningar ska vara försiktiga med av avslå medlemskapsansökan med motiveringar som hänför sig till den sökandes bakgrund. Det finns praxis som visar att det kan vara vanskligt att neka tidigare brottsdömda medlemskap där brotten varit upprepade våldsbrott och mordbrand.

En situation som särskilt förtjänar att uppmärksammas är då föräldrar köper en bostadsrätt till sina barn. Om endast föräldrarna är köpare har föreningen rätt att neka medlemskap med hänvisning till att de själva inte ska bo där. Vad som uppkommer rent juridiskt är en olovlig andrahandsuthyrning från föräldrar till barn. I sådant fall kan föreningen direkt neka medlemskap. Om förening skulle upptäcka förhållandet senare kan bostadsrätten förverkas. För det andra kan föreningen neka medlemskap vid andelsköp, vilket kan vara fallet när man vill undvika problemet med olovlig andrahandsuthyrning och istället låter barnet vara delägare till låt säga 10%. Föreningen har rätt att vägra medlemskap med direkt stöd i bostadsrättslagen. Nu går inte alltid juridik och verklighet hand i hand. Många föreningar rent av förespråkar att barnet ska vara andelsägare för att medlemskap ska beviljas. Det står föreningen fritt att ha en sådan inställning men som mäklare ska du vara medveten om att det är ett avsteg från den rätt som föreningen har genom lagen.

Den kanske vanligaste situationen som mäklare ställs inför är att en förening nekar, eller hotar att neka medlemskap med hänvisning till att säljaren har skulder till föreningen eller på annat sätt misskött sig. Föreningen saknar lagstöd för att neka medlemskap på sådan grund och riskerar därmed att bli skadeståndsansvarig gentemot säljaren om medlemskap nekas på denna grund. Sedan några år finns ett avgörande där två styrelseledamöter blev personligt betalningsansvariga gentemot en säljare på grund av nekat medlemskap med hänvisning till omständigheter hos säljaren. Skadan uppgick till 1,3 miljoner kronor.

Även om föreningen inte alla gånger har rätten på sin sida så händer det att de ändå nekar medlemskap, vilket självklart orsakar problem i affären. Vid avslag på medlemsansökan kan föreningens beslut prövas av hyresnämnden och som sista instans hovrätten. En sådan process kan ta lång tid, kanske rent av över ett år och bostadsaffären står under den tiden helt still. Köparen kan inte flytta in medan prövningen pågår.

För att förhindra detta finns möjlighet att i köpehandlingen avtala om att köparen avstår från sin rätt att överklaga föreningens beslut till hyresnämnden. Detta gäller oavsett föreningens grund till avslag. Trots att parternas avtal föreskriver att köpet ska gå åter vid föreningens nekande till medlemskap brukar de sällan nöja sig med detta utan vill förmå föreningen att ändra sitt beslut. Som mäklare kan du då hjälpa parterna att argumentera med föreningen, inte sällan utan framgång. Prövning av medlemskap är alltid en bedömning från fall till fall, men av den praxis som finns verkar det väldigt svårt för en förening att neka medlemskap. Något som kan vara värt att påpeka för föreningens styrelse, liksom den överhängande risken för skadestånd. Ett mått av försiktighet kan vara värt att bära med sig, diskussionen med föreningen får inte övergå i rena hot.

Av erfarenhet har det visat sig att föreningarna många gånger är villiga att ändra sitt ställningstagande efter nya överväganden. Erfarenheten visar också att det ibland för säljarens del är lika gott att acceptera situationen och ordna upp det som föreningen klagat på, exempelvis obetalda avgifter eller felaktigt utförda renoveringar, och på så vis kunna sälja sin bostadsrätt.

Jonas Frydenberg
Förbundsjurist