Ny spännande praxis om väsentlig avgiftshöjning i bostadsrättsförening

Det har nog inte undgått någon att det kärva ekonomiska läget under senare år har lett till ökade kostnader och höjda priser för många av oss, så även för landets bostadsrättsföreningar. Till följd av höjda räntor och ökade energikostnader har många föreningar tvingats besluta om att höja avgifterna till föreningen. Det har ibland rört sig om höjningar i storleksordningen 30–35 procent och i vissa fall mer än så. Detta har skett såväl i äldre föreningar som föreningar som bildats inom ramen för nyproduktionsprojekt. De i många fall kraftiga avgiftshöjningarna har föranlett en hel del diskussioner och en fråga som varit högaktuell är när en avgiftshöjning ska anses vara så väsentlig att en tecknare av ett förhandsavtal har rätt att frånträda sitt förhandsavtal.   

Fram tills alldeles nyligen har det inte funnits någon praxis att falla tillbaka på annat än en mer eller mindre vedertagen uppfattning om att en avvikelse på cirka 10 procent sannolikt har varit att anse som väsentlig. Nu har frågan för första gången varit föremål för prövning i domstol och vi har nu inte bara ett utan två avgöranden från två olika tingsrätter som har gjort sina bedömningar.  

I den första av domarna, meddelad av Blekinge tingsrätt, konstaterades det att bostadsrättsföreningen efter det att förhandsavtal hade tecknats beslutade att höja årsavgiften till föreningen, vilket innebar en avgiftshöjning för den aktuella bostadsrätten med hela 52,6 procent. Förhandstecknarna ansåg att en avgiftshöjning på den nivån var väsentlig och frånträdde förhandsavtalet på den grunden och krävde återbetalning av den erlagda handpenningen. Bostadsrättsföreningen motsatte sig det, stämde förhandstecknarna och krävde dem på skadestånd för mellanskillnaden vid omförsäljning av bostadsrätten, samt ersättning för mäklararvode och uteblivna månadsavgifter.   

Bostadsrättsföreningen menade att en väsentlighetsbedömning ska grundas på samtliga de avgifter som ska betalas till föreningen med anledning av förvärvet det vill säga insats, årsavgift och i förekommande fall upplåtelseavgift. Förhandstecknarna argumenterade i stället för att enbart den specifika avgiften som är föremål för höjningen ska beaktas vid bedömningen. Tingsrätten gick i denna fråga på föreningens linje.  

Vidare lade tingsrätten stor vikt vid den information som fanns tillgänglig i kostnadskalkylens känslighetsanalys och menade att förhandstecknarna därigenom fått information om hur avgiften skulle komma att påverkas vid räntehöjningar på olika nivåer. Vid en samlad bedömning kom tingsrätten fram till ”att de avgifter som skulle betalas för bostadsrätten enligt det erbjudna upplåtelseavtalet jämte den ekonomiska planen inte är väsentligen högre än de som anges i förhandsavtalet jämte kostnadskalkylen”. Förhandstecknarna ansågs därför inte ha haft rätt att frånträda förhandsavtalet.  

I det andra målet, som avgjordes i Värmlands Tingsrätt, var omständigheterna likartade. Mellan tidpunkten för tecknande av förhandsavtal och tidpunkten för upplåtelse hade bostadsrättsföreningen, till följd av förändrade villkor för föreningens lån, beslutat att höja årsavgiften för den aktuella bostadsrätten med 46,5 procent. Med hänvisning till att avgiftshöjningen var att anse som väsentlig valde förhandstecknarna att frånträda sitt förhandsavtal. Föreningen motsatte sig detta och stämde i sin tur förhandtecknarna och krävde dem på skadestånd för bland annat ekonomisk skada vid omförsäljning av bostadsrätten.  

Liksom i det första målet hade parterna olika uppfattning om hur och på vilket underlag väsentlighetsbedömningen skulle göras. Föreningen argumenterade för att utgångspunkten för bedömningen skulle tas i samtliga avgifter som skulle betalas till föreningen medan förhandstecknarna var av motsatt uppfattning och menade att väsentlighetsbedömningen enbart skulle göras utifrån den avgiften som var föremål för höjningen. Till skillnad från tingsrättens resonemang i det första målet gjorde rätten i detta mål bedömningen att det endast är den avgift som är föremål för höjning som ska beaktas i väsentlighetsbedömningen, i det aktuella fallet årsavgiften till föreningen.   

Även i detta mål tillmättes informationen i kostnadskalkylen och känslighetsanalysen stor betydelse och tingsrätten menade att förhandstecknarna genom kostnadskalkylen och känslighetsanalysen var välunderrättade om eventuella ekonomiska risker för bostadsrättsföreningen och att de fått information om vilken påverkan en räntehöjning skulle få på årsavgiften. En annan aspekt som rätten lade till grund för sitt beslut var förhandstecknarnas ekonomiska situation och förutsättningar för att klara av den höjda avgiften.  

Tingsrätten ansåg förvisso att avgiftshöjningen var markant men att den trots det inte var att anse som väsentlig, detta mot bakgrund av att förhandstecknarna ansågs ha varit informerade om vilken påverkan en räntehöjning skulle få för årsavgiften, att höjningen som sådan ansågs vara motiverad av det förändrade ränteläget samt att avgiftshöjningen bedömdes rymmas inom förhandstecknarnas betalningsutrymme.   

Sett till vad den, åtminstone hittills, allmänna uppfattningen om vad en väsentlig avgiftshöjning har förmodats vara kan de båda avgörandena nog upplevas en aning förvånande och för en del säkert också oroande. För de som har tecknat förhandsavtal och därefter fått besked om kraftigt höjda avgifter och med anledning av det har funderingar på att frånträda sitt förhandsavtal kan de aktuella domarna säkert få stor inverkan på hur man väljer att gå vidare.  

Det är positivt att frågan om hur mycket en avgift till en bostadsrättsförening kan höjas utan att höjningen anses vara väsentlig nu har prövats i domstol och framtiden får utvisa vilken betydelse dessa avgöranden får på längre sikt. Huruvida de båda domarna kommer att överklagas och i så fall hur de kommer att stå sig i högre instans återstår att se och vi kommer från Mäklarsamfundets sida att följa utvecklingen noggrant och återkommer självklart till ämnet när det finns något nytt att rapportera.
 

Målnummer: 
Blekinge tingsrätt T 3347–23 
Värmlands tingsrätt T 4606–23 och T 5515–23  

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet