Vad är ett andelstal?

Det som ofta åsyftas när man talar om en bostadsrätts andelstal är bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningen, dvs. insatsens andel av de totala insatserna i föreningen. Insatsens storlek inverkar exempelvis på bostadsrättshavarens andel i årsvinst vid vinstutdelning och andel i föreningens behållna tillgångar vid en eventuell upplösning av föreningen. För att beräkna en bostadsrätts andel i föreningen dividerar man bostadsrättens insats med de totala insatserna i föreningen.

För att ändra en bostadsrätts insats/andel i föreningen krävs, enligt bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, att beslut fattas på en föreningsstämma enligt ett visst förvarande. Om enighet inte uppnås måste beslutet godkännas av hyresnämnden.

Enligt bostadsrättslagen 9 kap. 5 § ska en bostadsrättsförenings stadgar bl.a. innehålla grunderna för beräkning av årsavgift. De vanligaste beräkningsgrunderna är insats och andelstal (för att ändra beräkningsgrund krävs att beslut fattas på ett visst sätt enligt bostadsrättslagen 9 kap. 23 §). Stadgarna kan t.ex. ange att årsavgiften ska fördelas mellan lägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Hur beräkningsgrunden/andelstalet ska räknas fram är inte reglerat i lag utan det är upp till föreningen/styrelsen att bestämma. Andelstalet, som ligger till grund för beräkning av årsavgiften, behöver inte nödvändigtvis motsvara bostadsrättens andel i föreningen. Att detta andelstal kan skilja sig från bostadsrättens andel i föreningen kan illustreras med följande exempel.

I en bostadsrättsförening, där föreningen enligt stadgarna har underhålls- och reparationsansvar för balkonger, tillåts en medlem att uppföra en balkong. Detta innebär en framtida kostnad för föreningen eftersom föreningen svarar för att underhålla balkongen och föreningen/styrelsen vill därför höja årsavgiften för den aktuella bostadsrätten. Antag att, innan någon höjning av årsavgiften har skett, andelstalet som ligger till grund för beräkning av årsavgiften motsvarar bostadsrättens andel i föreningen. Föreningen/styrelsen fattar därefter beslut om att höja andelstalet med anledning av balkongbygget, vilket innebär att bostadsrättens årsavgift blir högre. Efter att andelstalet höjts är dock bostadsrättens andel i föreningen oförändrad i och med att insatsen inte har ändrats. Bostadsrättens andel i föreningen kommer därför att skilja sig från det andelstal som ligger till grund beräkning av årsavgiften. Man kan alltså inte sätta likhetstecken mellan andel i föreningen och andelstal – om man gör det kan det lätt bli förvirrande.

Det förekommer även att bostadsrättsföreningar har differentierade andelstal som beräkningsgrund, dvs. att stadgarna anger mer än ett andelstal. En vanlig orsak till detta är att vissa medlemmar gjort ”frivilliga kapitaltillskott” och att årsavgiften för dessa bostadsrätter därför ska vara lägre. Genom att införa ytterligare ett andelstal som endast avser kapitaltillskottet behöver befintliga andelstal inte räknas om.

Sammanfattningsvis kan begreppet andelstal ha olika betydelser beroende på vad som avses. 

Enligt fastighetsmäklarlagen 18 § ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bl.a. andelstal när förmedlingen avser en bostadsrätt. I september 2014 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att inleda en tematisk tillsyn avseende objektsbeskrivningar och i samband med detta uttalade sig Fastighetsmäklarinspektionen om hur fastighetsmäklaren ska redovisa en bostadsrätts andelstal.

I Fastighetsmäklarinspektionens PM över tillsynsprojektet hänvisar Fastighetsmäklarinspektionen till förarbetena till nya fastighetsmäklarlagen där det bl.a. anges att man med andelstal avser en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden.

Att inte föra in uppgifterna om andelstalen som mäklaren har tillgång till i objektsbeskrivningen eller att inte ange vilken andel som avses har ansetts vara påföljdsgrundande. Har mäklaren, trots en förfrågan hos föreningen, endast fått uppgift om ett andelstal anser Fastighetsmäklarinspektionen dock att det är tillräckligt att ange uppgifter om det andelstal som denne har fått.

Magnus Sallnäs
Bitr. förbundsjurist