Bostadsrättsföreningens styrelse är skyldig att pröva en ansökan om medlemskap

När en bostadsrätt bjuds ut till försäljning är det inte ovanligt att styrelsen vill genomföra en besiktning av lägenheten för att kontrollera att säljaren inte utfört någon olovlig åtgärd i lägenheten. Företrädare för föreningen har också rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn, men det händer att styrelsen uppställer som krav att en besiktning faktiskt ska ske innan styrelsen tänker ta ställning till en köpares ansökan om medlemskap. Det kan även handla om att styrelsen redan fått kännedom om att säljaren utfört en olovlig åtgärd i lägenheten och begärt att säljaren måste återställa lägenheten innan styrelsen tänker bevilja en köpare medlemskap. Ytterligare ett par exempel är när föreningen har ett skadeståndskrav mot säljaren, eller när säljaren har obetalda avgifter till föreningen, och föreningen kräver betalning innan styrelsen kommer att pröva medlemskapsansökan.   

Enligt bostadsrättslagen 2 kap. 3 § får den som en bostadsrätt övergått till inte vägras inträde i föreningen om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Detta innebär att styrelsen vid prövningen av en ansökan om medlemskap endast ska beakta villkoren i stadgarna som avser medlemskap och bestämmelserna i bostadsrättslagens 2 kap. Det är alltså den som bostadsrätten övergått till som är föremål för prövning och föreningen/styrelsen har inte rätt att uppställa några krav mot säljaren när det gäller medlemskapsfrågan.   

Det är viktigt att föreningen håller isär medlemskapsfrågan och eventuella tvister mellan föreningen och säljaren. Om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap är överlåtelsen ogiltig enligt bostadsrättslagen 6 kap. 5 § och det är inte ovanligt att köparen och säljaren även avtalat om att köpet ska gå åter om styrelsen inte beviljar medlemskap samt att köparen i sådant fall inte ska ha möjlighet att begära överprövning i hyresnämnden. Ett nej från styrelsen kan alltså innebära att affären går åter vilket i sin tur kan leda till att säljaren drabbas av skada. Om styrelsen underlåter att pröva en medlemskapsansökan eller nekar medlemskap på en direkt felaktig grund kan föreningen ådra sig skadeståndsskyldighet gentemot säljaren.

När tvist föreligger mellan föreningen och säljaren vid köpetillfället bör överlåtelseavtalet fullständigt reglera hur tvisten ska hanteras.

En tvist om obetalda avgifter till föreningen bör lösas så att säljaren blir helt skuldfri gentemot föreningen eftersom föreningen har panträtt i bostadsrätten enligt bostadsrättslagen 7 kap. 16a §. Köparen bör då i överlåtelseavtalet kräva att säljaren omgående ska betala hela skulden till föreningen inklusive dröjsmålsränta och att köparen ska ha rätt till ett prisavdrag om inte säljaren betalat skulden senast på tillträdesdagen. Med prisavdraget kan köparen i så fall betala säljarens skuld till föreningen.

Ett annat exempel är när tvist uppstått mellan föreningen och säljaren om en otillåten ombyggnad som enligt föreningen innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det händer att köpare och säljare avtalar om att säljaren ska återställa lägenheten innan tillträdet, men detta bör undvikas eftersom det sin tur leda till tvist om köparen inte är nöjd med hur återställandet skett.  Köparen och säljaren bör istället komma överens om ett prisavdrag och att det därefter står köparen fritt att på egen hand tillse att skadan eller olägenheten undanröjs, alternativt ta strid mot föreningen.

Magnus Sallnäs
Bitr. förbundsjurist