Kammarrätten friar mäklare

De senaste åren har Fastighetsmäklarinspektionen vid flera tillfällen prövat mäklarens skyldighet att tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen har varit uppmärksammad i media på grund av att ekonomin var körd i botten och den tidigare styrelsen står åtalade för bokföringsbrott. Vid tillfällena då de aktuella mäklarna förmedlade objekt i föreningen saknades det en upprättad årsredovisning för det senaste räkenskapsåret, vilket har ålegat föreningen att se till att det finns. Mäklarna har därför tillhandahållit den senast tillgängliga årsredovisningen som har avsett året innan.

Fastighetsmäklarinspektionen varnade de aktuella mäklarna. Inspektionen ansåg att ”För det fall en nyare årsredovisning borde ha upprättats när mäklaren genomför en förmedling, bör mäklaren inom ramen för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten inte endast påtala att det saknas en korrekt upprättad årsredovisning, utan även lämna upplysningar om att en ny årsredovisning borde ha funnits från ett visst datum och att det kan vara brottsligt att inte upprätta en årsredovisning i rätt tid.” Inspektionen ansåg också att mäklarna borde ha upplyst spekulanterna och de tilltänkta köparna om riskerna med att en bostadsrättsförening inte har upprättat en årsredovisning trots att en sådan skyldighet har uppkommit.  Dessutom tyckte Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren borde ha lämnat upplysningarna i skriftlig form.

En av mäklarna överklagade beslutet till Förvaltningsrätten som emellertid fastställde fastighetsmäklarinspektionens beslut att varna mäklaren.

Efter att mäklaren även överklagat förvaltningsrättens beslut har Kammarrätten i Göteborg i dom den 28 januari 2022 prövat ärendet (Mål nr 3571-21). Kammarrätten gick på mäklarens linje och upphävde varningen. Kammarrätten konstaterade till att börja med att mäklaren tillhandahållit den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen i enlighet med sina skyldigheter i fastighetsmäklarlagen. Mäklaren hade även upplyst spekulanterna om att årsredovisningen var den senast tillgängliga, att styrelsen meddelat att föreningen inte hade några ekonomiska svårigheter och att senare årsredovisningar var under bearbetning samt uppmanat dem att uppmärksamma avsaknaden av nyare årsredovisningar i sina eventuella bankkontakter om bolån. Kammarrätten ansåg emellertid inte att mäklaren utöver den information hon lämnat, skulle ha varit skyldig att lämna ytterligare information i fråga om föreningens årsredovisningar. Eventuella följder av att inte ha lämnat in en årsredovisning kan vara flera och mäklaren kan enligt god fastighetsmäklarsed inte anses ha varit skyldig att redogöra för dessa, resonerade Kammarrätten.

Mäklarsamfundet välkomnar Kammarrättens avgörande som tydliggör gränsen för mäklarens skyldigheter att lämna upplysningar om en bostadsrättsförening och slår fast att några sådana skyldigheter inte finns utöver vad som redan framgår av lag och etablerad praxis. Domen tydliggör även att det inte går att ålägga mäklaren att lämna upplysningar skriftligen om en sådan skyldighet inte framgår av lagtexten, som det t.ex. gör avseende information om undersökningsplikten. Domen har inte vunnit laga kraft och det är inte osannolikt att FMI överklagar domen till Högsta förvaltningsdomstolen. Mäklarsamfundet kommer självklart att följa den fortsatta utvecklingen i målet med stor spänning.   

Emil Ericsson
Förbundsjurist Mäklarsamfundet