Redovisning av spekulanter – varning upphävd av Förvaltningsrätten

Från tid till annan uppkommer frågan om hur mycket information en säljare har rätt att få om spekulanter, under en pågående försäljning, samt i vilken form säljaren har rätt att få densamma.  

En fastighetsmäklare blev varnad för att inte till sin säljare ha lämnat ut en förteckning över spekulanter, efter att säljaren efterfrågat just en sådan. Beslutet överklagades och den 28 november 2023 meddelade Förvaltningsrätten att varningen undanröjs.  

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterade att någon spekulantlista inte lämnats ut, efter att ha efterfrågats av säljaren. Inspektionen ansåg att mäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och ansåg att agerandet motiverade en varning. Inspektionen, som gavs möjlighet att yttra sig i samband med överklagan, anförde att den säljare som önskar måste kunna få ta del av spekulanternas namn och kontaktuppgifter i form av en spekulantlista.  

Frågorna som Förvaltningsrätten hade att ta ställning till konkretiserades som följer:

1. Vem är att anse som spekulant?
2. Är en mäklare skyldig att överlämna en s.k. spekulantlista?

En sammanfattande beskrivning av vem som är att anse som spekulant är att personen ifråga visat en konkret vilja att gå vidare och att man bör betraktas som spekulant fram till dess att man meddelar att något intresse inte längre finns. Mäklare är skyldiga att redovisa samtliga spekulanter, samt dessas eventuella meddelanden och bud, till sin uppdragsgivare.

Domstolen konstaterar att det inte följer av någon bestämmelse i fastighetsmäklarlagen att en mäklare är skyldig att upprätta och överlämna någon lista över spekulanter. Den omständigheten att en skriftlig spekulantlista kan upprättas av en mäklare i syfte att säkra bevisning inför framtida anspråk på provision innebär inte att det finns något formkrav på hur spekulanterna ska redovisas för att uppfylla den allmänna skyldigheten att till uppdragsgivaren redovisa alla dessa.  

Domstolen går vidare och anser att det inte heller utifrån förarbetena till lagen går att fastslå att det finns några formkrav på hur informationen om spekulanterna ska lämnas till en uppdragsgivare. Informationen ska alltså inte nödvändigtvis lämnas i form av en lista utan kan istället redovisas muntligen. Att fastighetsmäklarlagen uttryckligen ålägger mäklare skyldighet i form av skriftlig dokumentation och överlämnande av anbudsförteckning stöder också uppfattningen att man inte åläggs skyldighet till vare sig dokumentation eller överlämnande av annan form av förteckning kopplad till spekulanter.  

Varken Fastighetsmäklarinspektionen eller Förvaltningsrätten uttalar sig, dessvärre, om hur en spekulantlista och utlämnande av sådan skulle förhålla sig till GDPR. Slutsatsen från domstolen blir emellertid att någon laglig skyldighet att överlämna en sådan förteckning inte finns. Stöd för behandling av personuppgifterna ifråga finns alltså inte i form av skyldighet enligt lag. Slutsats av det blir då att annan laglig grund behövs, sannolikt samtycke från de som framgår på en sådan förteckning.

Louise Åhl Rosell
Förbundsjurist Mäklarsamfundet