HFD undanröjer varning för omvänt lockpris

I april 2020 varnades en fastighetsmäklare av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) då det ansågs att han använt vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en fastighet. Fastighetsmäklaren marknadsförde en fastighet till utgångspriset 4 250 000 kronor trots att han bedömde att marknadsvärdet på fastigheten låg mellan 3 200 000 och 3 700 000 kronor. Anledningen till att utgångspriset sattes så högt var att säljarna annars inte var beredda att sälja fastigheten. FMI ansåg att det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen ange ett utgångspris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet, och att detta inte bara gäller i situationer där det angivna utgångspriset understiger marknadsvärdet utan även när utgångspriset överstiger marknadsvärdet. 

Fastighetsmäklaren överklagade, med undertecknad som ombud, till Förvaltningsrätten i Karlstad som avslog överklagandet, vilket även Kammarrätten i Göteborg gjorde när ärendet överklagades dit. Enligt kammarrätten kan användandet av ett utgångspris som överstiger marknadsvärdet vilseleda den som överväger att köpa bostaden, eftersom det finns en risk för att denne tror att utgångspriset ligger inom ramen för vad som utgör ett marknadspris. 

Spretande praxis 

Kammarrättens avgörande var förvånande, bland annat mot bakgrund av att det fanns ett tidigare Kammarrättsavgörande (KamR i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3332-12) där det uttalades att det inte kan vara ”vilseledande att i marknadsföringen ange det pris säljaren ville få när det priset överstiger det bedömda marknadsvärdet”. Mot bakgrund av denna spretande praxis överklagade fastighetsmäklaren till Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD), som först meddelade prövningstillstånd och drygt tre år efter FMI:s inledande beslut nu har undanröjt varningen som mäklaren fick. 

Utgångspris är inte samma sak som marknadsvärde 

I HFD anförde fastighetsmäklaren bland annat att ett utgångspris är något helt annat än ett marknadsvärde. Marknadsvärdet har inte angetts i marknadsföringen och det finns heller ingen skyldighet att göra det. Ett utgångspris i nivå med det bedömda marknadsvärdet skulle enligt rådande praxis ha ansetts vara en vilseledande prisuppgift (s.k. lockpris), eftersom säljarna inte var beredda att sälja fastigheten för det priset. 

FMI å sin sida ansåg att överklagandet skulle avslås och anförde att det finns en gräns där en fastighetsmäklare inte kan tillgodose en säljares önskemål om försäljningspris utan att mäklaren agerar i strid med kravet på att vara en oberoende mellanman som tillvaratar båda parters intresse och iakttar god fastighetsmäklarsed. Om säljaren inte kan acceptera ett lägre pris får denne själv annonsera ut bostaden, utan hjälp av mäklare. FMI ansåg att marknadsföringen var vilseledande eftersom det höga utgångspriset skulle kunna vilseleda potentiella köpare om vad fastigheten var värd. 

HFD börjar med att i domen konstatera att frågan om en prisupplysning är vilseledande har framför allt aktualiserats med avseende på lockpriser. Med lockpris brukar menas att objektet bjuds ut till ett pris som avviker väsentligt från det av mäklaren bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera. Enligt HFD avser detta mål emellertid inte en situation där utgångspriset är ett lockpris. Det är tvärtom så att mäklaren i marknadsföringen har angett ett utgångspris som väsentligt överstiger det av honom bedömda marknadsvärdet. Anledningen till det var att säljarna inte accepterade ett lägre försäljningspris. 

Någon risk för att presumtiva köpare skulle vilseledas om det sannolika försäljningspriset av det höga utgångspriset ansåg HFD inte föreligga, eftersom utgångspriset var i nivå med vad säljarna kunde tänka sig att sälja fastigheten för. HFD avslutar sedan med att fastställa att ”Utgångspris och marknadsvärde är emellertid inte samma sak, och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för kan inte leda till att marknadsföringen ska anses vilseledande”. Det är med andra ord inte mäklarens fel om spekulanterna har missförstått eller inte vet att utgångspriset endast anger vilken nivå budgivningen kan förväntas starta på och inte detsamma som marknadsvärde. 

Ett välkommet avgörande 

HFD:s resonemang innebär att mäklarens varning undanröjs. Om beslutet hade fått stå kvar så hade det inneburit bland annat att mäklare i princip hade ålagts en skyldighet att sätta ett utgångspris i nivå med det bedömda marknadsvärdet, vilket hade begränsat möjligheterna till att ta en säljares önskemål och krav i beaktande vid prissättningen. I princip hade detta inneburit en skyldighet för mäklaren att i marknadsföringen ange det bedömda marknadsvärdet. HFD:s avgörande som vi självklart anser är korrekt, är välkommet eftersom det fastställer det rättsläge som gällde innan FMI:s beslut, nämligen att det inte kan anses strida mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av en bostad ange ett utgångspris som motsvarar det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för men som väsentligt överstiger det av mäklaren bedömda marknadsvärdet.

Emil Ericsson
Förbundsjurist Mäklarsamfundet