Vad är ett rum?

Under Fastighetsmäklarinspektionens sammanträde i augusti meddelades inte mindre än tre mäklare påföljder för att ha marknadsfört bostäder med ett felaktigt antal rum, och för att ha marknadsfört en kokvrå som ett kök. Vidare har ett antal fall i förvaltningsrätten rörande det ovanstående på senaste tid varit motsägelsefulla.

Det är därför aktuellt att från Mäklarsamfundet åter påminna våra medlemmar om vad som utgör ett rum och ett kök, och vilka egenskaper ett sådant utrymme enligt FMI måste ha för att marknadsföras som ett rum.

Det ska inledningsvis nämnas att det inte finns några krav på att uppge antal rum i objektsbeskrivningen. Detta är alltså en uppgift som kan utelämnas. Samtidigt betraktas en uppgift om antal rum som som väsentlig för en presumtiv köpare, och om den ändå ska lämnas är det viktigt att uppgiften inte är vilseledande.

Någon legaldefinition om vad som utgör ett rum finns inte, men FMI utgår i sin definition om vad som utgör ett rum från 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister som uppger följande:

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Ovanstående definition i fråga om vad som utgör ett rum förhåller sig FMI till. Det kan därför konstateras att deras uppfattning om ett rum förutsätter att ett utrymme är minst sju kvadratmeter som samtidigt har ett direkt ljusinsläpp. Uppfyller utrymmet inte dessa rekvisit kan det enligt FMI inte benämnas som ett rum.

Vidare anges i Lantmäteriets föreskrifter följande i fråga om vad som utgör ett kök:

Med ett kök avses ett för matlagning avsett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter (bänkar, skåp och liknande inräknat) och har direkt eller indirekt dagsljus. Som kök räknas även kokvrå med matrum om utrymmena tillsammans har en golvyta av minst sju kvadratmeter och har direkt eller indirekt dagsljus.

Med en kokvrå avses ett för matlagning avsett utrymme som har en golvyta mindre än sju kvadratmeter (bänkar, skåp och liknande inräknat), men är så stort att en person kan vistas däri. Om utrymmet för matlagning har en golvyta av minst sju kvadratmeter räknas det som kokvrå om det saknar direkt eller indirekt dagsljus.

Av ovanstående kan alltså utläsas att ett kök måste vara minst sju kvadratmeter och ha ett direkt eller indirekt ljusinsläpp. Om det är mindre än så, men ändå är lämpligt för en person att vistas däri, och om matlagningsutrymmet saknar direkt eller indirekt dagsljus utgör det i stället en kokvrå.

En vanlig förklaring från mäklarnas sida som ofta ses i inspektionens beslut är till exempel att objektet tidigare förmedlats med uppgift om ett större antal rum (eller ett kök) och att säljaren även framledes bad om att få marknadsföra den som sådant, eller att ett givet utrymme disponeras som ett rum eller ett kök i dagsläget.

Det ovanstående har dock enligt FMI inte någon relevans i fråga om huruvida rummet uppfyller kraven för att få benämnas som ett rum eller ett kök. Om ett givet utrymme inte uppfyller kravet på storlek och ljusinsläpp strider det i så fall mot god fastighetsmäklarsed att marknadsföra utrymmet som detta.

I fråga om vad som utgör ett rum ska dock nämnas att bland annat fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har en annan uppfattning om det ovanstående, och har i tidigare beslut uttryckt att ett mer funktionellt begrepp som anknyter till det allmänna språkbruket om vad som utgör ett rum bör kunna användas. FMI delar emellertid inte den uppfattningen.

Vad utgör ett halvt rum?

Ett undantag från denna huvudregel är i fråga om definitionen ”rum”, enligt tidigare rättsfall, att om utrymmet uppfyller kravet på storlek (7 kvm) men inte har ett direkt ljusinsläpp – har det i dessa fall godtagits att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum i stället.

I detta avseende har emellertid förvaltningsrättens avgöranden på senare tid gått åt olika håll. I förvaltningsrätten i Karlstads mål nr 1956-22 bedömde rätten att förhållandet att rummet endast uppfyllde ett av de krav som uppställes för ett rum – nämligen att det inte har något direkt ljusinsläpp men likväl uppfyllde kravet på storlek inte var påföljdsgrundande.

I mål nr 1176–24 bedömde dock rätten, i ett mål där omständigheterna var nära nog identiska som i det ovan nämnda fallet, alltså att rummet uppfyllde lantmäteriets rekvisit i fråga om storlek men inte om ljusinsläpp – att det var varningsgrundande att benämna utrymmet som ett halvt rum.

Det ovanstående får förstås som att praxis i denna del således förefaller som tvetydig. I dagsläget inväntas besked om kammarrätten beviljar prövningstillstånd i frågan, så förhoppningsvis kan vi inom kort återkomma med en klarare bild av rättsläget.

Andreas Strandberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet