Är fastighetsavgiften en driftskostnad?

När du som mäklare upprättar en objektsbeskrivning ska objektets driftskostnader anges. Typiska driftskostnader för en fastighet är exempelvis kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Fastighetsavgiften har hittills inte ansetts utgöra en driftskostnad, fram tills nyligen. FMI har i ett beslut från den 12 december 2018 meddelat en mäklare en varning på grund av att mäklaren har underlåtit att ange fastighetsavgiften som en driftskostnad i en objektsbeskrivning avseende en fastighet. Mäklarsamfundet ifrågasätter beslutet och anser inte att fastighetsavgiften är en driftskostnad. Beslutet är emellertid överklagat och ska prövas av i första hand Förvaltningsrätten.

Fastighetsavgiften är en årlig kommunal avgift som belastar fastigheter med färdigbyggda bostäder. Nybyggda bostadshus är befriade från fastighetsavgift under de första åren efter färdigställandet. Fastigheter som inte innehåller färdigbyggda bostäder har statlig fastighetsskatt. I förarbetena till Fastighetsmäklarlagen anges bland annat att en fastighets driftskostnader är kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag och avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Ingenstans i förarbetena nämns emellertid att fastighetsavgiften skulle utgöra en driftskostnad. 

I sitt beslut konstaterar FMI bland annat att fastighetsavgiften är en normal kostnad för att äga och förvalta en fastighet och en avgift som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag. De hänvisar även till ett tidigare beslut där en mäklare meddelades en erinran för att fastighetsavgiften inte hade angetts bland de övriga driftskostnaderna utan i ett annat avsnitt i objektsbeskrivningen.

FMI:s beslut, som innebär att fastighetsavgiften ska anses utgöra en driftskostnad för en fastighet, kan emellertid ifrågasättas. Avgiften skiljer sig typiskt sett från de normala driftskostnaderna för en fastighet. Dessutom är taxeringsvärdet redan en obligatorisk uppgift som ska anges i objektsbeskrivningen. Syftet med att ange taxeringsvärdet är just att fastighetsskatten och fastighetsavgiften baseras på detta värde. Mot bakgrund av att även byggnadens ålder ska framgå av objektsbeskrivningen finns det tillräckligt med information i objektsbeskrivningen för att spekulanter och köpare ska kunna få reda på en eventuell fastighetsavgift. Även i andra sammanhang skiljer man på fastighetsavgiften från driftskostnaderna. Till exempel separeras fastighetsavgiften från driftskostnaderna vid bestämmandet av vilka bostadskostnader man får räkna med vid ansökan om bostadstillägg.

Att driftskostnaden ska anges i objektbeskrivningen var en av nyheterna i den nu gällande FML från 2011. Dessförinnan återfanns den informationen som en del i den skriftliga beräkning av köparens boendekostnader som mäklaren var skyldig tillhandahålla köparen enligt 18 § i 1995 års FML, vilken skyldighet ograverat överförts från 12 § i 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena till sistnämnda bestämmelse angavs att kalkylen skulle utformas efter det mönster som seriösa mäklare sedan flera år tillbaka tillhandahållit och beakta alla kostnader av någon betydelse. En sådan kostnadspost var tveklöst dåvarande motsvarighet till fastighetsavgiften; fastighetsskatten. En annan post var just driftskostnader som då exemplifierades som ”normala driftskostnader (bl.a. värme, vatten, avlopp, sotning, sophämtning och försäkring)”. När kravet på att driftskostnader ska anges i objektsbeskrivningen senare infördes 2011, har det varit en naturlig utgångspunkt att de kostnader som tidigare tagits upp som driftskostnader i boendekostnadskalkylen var desamma och att fastighetsavgiften därmed inte skulle anses utgöra en sådan kostnad. 

Mäklarsamfundet är också kritiskt till att mäklaren meddelas en varning. Om nu fastighetsavgiften ska anses som en driftskostnad så är en varning för en underlåtenhet att ange denna en alldeles för sträng påföljd. FMI har tidigare meddelat mäklare en varning när någon objektsbeskrivning inte har upprättats över huvud taget. Att likställa detta med när en enskild kostnadspost bland driftskostnaderna saknas är inte rimligt. Mäklarsamfundet anser därför att den eventuella förseelse som ett utelämnande av fastighetsavgiften innebär ska bedömas som ringa och påföljd underlåtas. Det kan i vart fall inte bedömas allvarligare än en erinran. 

FMI:s beslut innebär att omfattningen av begreppet driftskostnader utvidgas jämfört med vad som gällt tidigare. Mäklarsamfundet hoppas naturligtvis att beslutet kommer att ändras, men till dess att beslutet har prövats slutligt och vunnit laga kraft är rekommendationen att fastighetsavgiften anges som en driftskostnad i objektsbeskrivningen. Annars riskerar du som mäklare att meddelas en påföljd av FMI vid en eventuell tillsyn. Även fastighetsskatten som är en liknande kostnad bör anges som driftskostnad.

Emil Cargill-Ek
Bitr. förbundsjurist