Hur många rum är det, egentligen?

Först och främst ska nämnas att uppgift om antal rum är inte en obligatorisk uppgift att ha med i objektsbeskrivning eller annat marknadsföringsmaterial. I de allra flesta fall är det dock nödvändigt att redovisa antal rum för att en relevant grupp av spekulanter ska hitta fram till objektet. För att kunna redovisa rätt antal rum behöver vi först veta vad som utgör ett rum. Någon generellt gällande legaldefinition för vad som utgör ett rum finns inte men Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) gör en bedömning som ligger i linje med Lantmäteriets definition för hur en lägenhet ska benämnas i lägenhetsregistret, definitionen är följande: 

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå om matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök. Utrymmen som är mindre än sju kvadratmeter redovisas inte som rum.

I de avgöranden som kommit under hösten kan man se att FMI mer strikt tillämpar marknadsföringslagen vid sin bedömning än tidigare. Det avgörande som ofta hänvisas till är ett avgörande från Kammarrätten i Stockholm 2005 mål nr 8375-04, i det beslutet anges att; 

Det ligger i sakens natur att uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen skall vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte.

FMI anger i sina beslut att uppgiften om antal rum ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet. Med detta menar FMI att antalet rum i marknadsföringen ska överensstämma med det antal rum bostaden har idag utifrån den definition som framförts ovan. Redovisas fel antal rum i förhållande till hur många rum bostaden har idag är det grund för varning. I fall då FMI bedömt att uppgiften om antal rum är fel, men mäklaren i den beskrivande texten förklarat redovisningen av antal rum, har FMI i några fall valt att stanna vid en erinran eftersom de bedömt att risken för att konsumenter ska bli vilseledda minskar när den första uppgiften förklaras i den löpande texten.

Slutligen förekommer att antalet rum redovisas med tillägg av ett halvt rum. FMI har bekräftat att det i vissa fall kan vara befogat att redovisa en bostad som att det finns ett halvt rum. De ärende som hänvisas till avser en bostad där det fanns ett stort rum som inte hade direkt dagsljus men som med marginal överskred storleken för vad som kan utgöra ett rum enligt lantmäteriets definition. FMI ansåg att det gav en rättvisande bild att ange att objektet var en 4,5a, där rummet utan direkt dagsljus alltså utgjorde 0,5 rum. 

Att ta med sig:

• Antal rum är en väsentlig uppgift för många spekulanter
• Antal rum är inte en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen men om den finns med ska den enligt FMI vara ”korrekt och rättvisande”.
• Redovisa första sökträff/uppgift om antal rum så rättvisande som möjligt i förhållande till lantmäteriets definition av vad som utgör ett rum. 
• Förklara gärna redovisningen av antal rum i den löpande texten, till exempel genom att förklara vilken uppgift föreningen har om antal rum eller hur många rum bostaden haft tidigare.
• ”Rum” som är stort nog att utgöra ett rum men inte har direkt dagsljus har enligt FMI kunnat redovisas som 0,5 rum. Förklara gärna i den löpande texten vad som menas med det halva rummet. 

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet