Tematisk tillsyn avseende bostadsrättens indirekta nettoskuld

Redan i samband med remissförfarandet inför lagändringen framfördes synpunkter på att utformningen av bestämmelsen sannolikt skulle komma att leda till betydande problem i fråga om dess tillämpning, inte minst på grund av svårigheten för fastighetsmäklarna att inhämta för beräkningen nödvändig information och därutöver också säkerställa att den aktuella informationen är korrekt.  

Farhågorna besannades ganska omgående efter bestämmelsens ikraftträdande bland annat till följd av tolkningsproblematik kring vilka poster i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar som skulle ingå i underlaget för beräkning av bostadsrättsföreningens totala nettoskuld och på grund av en rad oklarheter kring bostadsrättsföreningarnas och förvaltarnas redovisning av andelstal. Mäklarsamfundet har vid åtskilliga tillfällen informerat om- och försökt reda ut hur regelverket ska tolkas och tillämpas men givet förutsättningarna har det varit svårt att hitta en väg som med säkerhet kan sägas vara den rätta.  

Alltsedan bestämmelsens införande och även en tid dessförinnan har det förts en dialog med FMI kring beräkning och redovisning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och de frågeställningar som uppkommit till följd av den nya bestämmelsen. Inspektionen har i likhet med såväl Mäklarsamfundet som andra aktörer i vår bransch insett svårigheterna med bestämmelsens utformning och tillämpning och under våren och försommaren ett antal möten hållits där Samfundet tillsammans med FMI och Fastighetsmäklaförbundet FMF uppvaktade några av de större bostadsrättsförvaltarna för att diskutera de problem som finns.  

Dialogen med FMI och samtalen med förvaltarna förväntas fortsätta under hösten och förhoppningen är att det ska mynna ut i en samsyn kring de frågor som i nuläget saknar tydliga svar. Detta för att göra det möjligt för landets fastighetsmäklare att göra rätt och därigenom också kunna uppnå det som faktiskt var syftet med den nya bestämmelsen, att ge köpare av en bostadsrätt korrekt, tydlig och relevant information inför ett beslut om att förvärva en bostadsrätt.     

Mot bakgrund av de många otydligheter som omgärdar bestämmelsen om fastighetsmäklarnas skyldigheter att beräkna och redovisa en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning är det i slutändan upp till FMI i egenskap av tillsynsmyndighet att slå fast vad som är att anse som god fastighetsmäklarsed, vilket också är ett av syftena med den nu pågående tematiska tillsynen.   

En tematisk tillsyn innebär att FMI väljer ut en rättsfråga eller företeelse som man vill granska och väljer då också ut vilka mäklare eller företag som ska granskas och fokuserar endast på den aktuella frågan. Syftet med tematisk tillsyn kan vara att skynda på utvecklingen av praxis eller att precisera vad som utgör god fastighetsmäklarsed i en fråga. Avsikten kan också vara att följa upp om tidigare tillsynsinsatser har fått önskad effekt. Tematisk tillsyn kan också användas när Inspektionen bedömer att det finns behov av att sammanställa fakta och praxis i en viss fråga. En sådan tematisk studie dokumenteras i en promemoria eller rapport. Resultatet kan användas när myndigheten informerar om vad som är god fastighetsmäklarsed och när man planerar sin tillsynsverksamhet. FMI har använt sig av tematisk tillsyn sedan ikraftträdandet av 2011-års fastighetsmäklarlag och har tidigare granskat bland annat besiktningsklausuler, objektsbeskrivningar, lockpriser och tillämpning av penningtvättslagen.  

Den nu aktuella tematiska tillsynen gällande beräkning och redovisning av bostadsrättens indirekta nettoskuld omfattar 16 fastighetsmäklare och förväntas pågå fram till årsskiftet. Mot bakgrund av de många och bitvis ganska komplicerade frågeställningar som den aktuella bestämmelsen har fört med sig ser vi med stort intresse fram emot resultatet.

För att höra FMI:s egna ord om den tematiska tillsynen tryck på länken.

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet