Aktuell praxis avseende förhandsavtal för bostadsrätt

Alltsedan marknaden för nyproducerade bostadsrätter började stanna av för några år sedan har en av de mer centrala frågeställningarna varit under vilka omständigheter en förhandstecknare kan ”ta sig ur” ett förhandsavtal. Att vilja säga upp ett förhandsavtal kan vara betingat av att byggprocessen har dragit ut på tiden och att förhandstecknaren känner en önskan och ett behov av att se sig om efter en annan bostad med en mer förutsägbar tidsram. En annan anledning till att en förhandstecknare inte vill eller kan fullfölja förhandsavtalet och sedermera ingå ett upplåtelseavtal är att man inte längre har någon möjlighet att finansiera köpet av den bostad man förbundit sig att förvärva. Ofta beror detta på att bostadens värde har sjunkit sedan förhandsavtal ingicks och bankerna anser att det inte längre finns betryggande säkerhet i bostaden för de lån som förvärvaren behöver uppta för sitt förvärv. 

Frågan om vilka möjligheter en förvärvare har att säga upp ett förhandsavtal har dock präglats av en viss osäkerhet, bland annat ifråga om vad som kan anses utgöra skälig tid för dröjsmål med att ingå upplåtelseavtal. En annan flitigt debatterad fråga är hur pass specificerad den i förhandsavtalet angivna beräknade tidpunkten för upplåtelse måste vara för att inte stå i strid med bostadsrättslagens formkrav.  Praxis på dessa områden har varit sparsam men till följd av att ett antal förhandstecknare på senare tid har vänt sig till domstol för att pröva sin rätt gentemot bostadsrättsföreningarna, har det nu kommit några intressanta tingsrättsdomar som kan ge en indikation på hur vi i framtiden ska se på ovanstående frågeställningar.   

Upplåtelse inom ”skälig tid”
Som tidigare nämnts har en av grunderna som åberopats för uppsägning av förhandsavtal varit att föreningen kommit i dröjsmål med att upplåta bostadsrätten i förhållande till den beräknade tidpunkten för upplåtelse som ska anges i ett förhandsavtal. I två tingsrättsdomar, från Stockholms- respektive Nacka Tingsrätt, har domstolarna ansett att en försening på tio veckor inte är skälig varför rätt till uppsägning av förhandsavtalen ansågs föreligga. I den ena av domarna uttalade domstolen att redan en försening på sex veckor var att anse som oskälig och kunde läggas till grund för en uppsägning. Båda dessa domar överklagades till högre instans. I det ena fallet nådde parterna en förlikning varigenom tingsrättens dom upphävdes och i det andra fallet har målet ännu inte vunnit laga kraft. 

I ett alldeles färskt, tredje, avgörande från Solna Tingsrätt gick domstolen delvis i en annan riktning och slog fast att en försening med upplåtelse motsvarande åtta veckor inte ansågs utgöra grund för att frånträda förhandsavtalet. 

Beräknad tidpunkt för upplåtelse
En annan fråga som har diskuterats är den om hur preciserad en uppgift om beräknad tidpunkt för upplåtelse måste vara för att inte strida mot formkravet i bostadsrättslagen. I praktiken är det vanligt att den beräknade tidpunkten för upplåtelse anges som ett intervall som löper genom ett och ibland till och med två kvartal eller längre. Denna ordning har från olika håll ifrågasatts och det finns en uppfattning om att en beräknad tidpunkt för upplåtelse som anges som ett intervall som mest kan uppgå till ett par veckor för att formkravet i bostadsrättslagen ska anses uppfyllt.  

Stockholms Tingsrätt har vid två tillfällen prövat frågan och de besked som hittills kommit kan sammanfattas enligt följande.

I den första domen, meddelad i mars 2019, var frågan om det stred mot bostadsrättslagens formkrav att dels ange den beräknade tidpunkten för tillträde som ”kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019” , dels att nämnda tidpunkt angavs vara preliminär. Första frågan besvarade domstolen med att begreppet ”tidpunkt” mot bakgrund av den kontext i vilken förhandsavtal förekommer, inte bör tolkas såsom att det måste avse ett datum eller ett kortare intervall, utan kan anges som ett längre tidsintervall. Domstolen fann att förhandsavtalet inte var ogiltigt på grund av det sex månader långa intervallet för beräknad tidpunkt för upplåtelse, en uppfattning som delades av Solna Tingsrätt i ovan nämnda avgörande där den preliminära tidpunkten för upplåtelse angavs som ett intervall om ett kvartal. 

Frågan om huruvida en beräknad tidpunkt för upplåtelse kan anges som preliminär besvarades i förstnämnda domen från Stockholms tingsrätt med att det redan i formuleringen i bostadsrättslagen anges att det ska vara en beräknad tidpunkt och att det i sig ger vid handen att tidpunkten är just preliminär. Någon ogiltighet förelåg enligt domstolen inte heller på denna grund. Domen är överklagad.

I andra målet, där dom meddelades i maj 2019, var frågeställningarna något annorlunda. I första hand yrkades det att förhandsavtalet skulle anses vara ogiltigt på grund av att den beräknade tidpunkten för tillträde inte var tillräckligt preciserad. I förhandsavtalet angavs tidpunkten till ”den 1 oktober 2017, eller det senare datum då den ekonomiska planen är registrerad av Bolagsverket”. Anledningen till formuleringen var enligt föreningen att man tog höjd för att Bolagsverkets handläggning skulle dra ut på tiden och att föreningen under sådana omständigheter ändå skulle klara av att hålla startdatumet för upplåtelse.

Tingsrätten gjorde bedömningen att det, mot bakgrund av föreningens uppgifter och hur avtalet formulerats, fanns ett angivet beräknat startdatum och att det datumet var den 1 oktober 2017. Tillägget om det senare datumet då den ekonomiska planen registrerats förändrade inte bedömningen i den frågan varför formkravet ansågs vara uppfyllt och avtalet därmed inte ogiltigt.

Det kan noteras att domstolen i den delen inte var enig – en domare ansåg att yrkandet om ogiltighet på grund av formfel skulle bifallas. 

Utöver yrkandet om ogiltighet gjordes bland annat gällande att upplåtelse genom försummelse av föreningen inte skett i tid varför grund för uppsägning av förhandsavtalet ansågs föreligga och i tillägg till det invändes det att det inte är rättsligt möjligt att upplåta en bostadsrätt innan det finns en färdig byggnad.  

Den ekonomiska planen registrerades den 26 oktober 2017 och förhandstecknarna erbjöds upplåtelse den 31 oktober 2017. Tingsrätten tog sin utgångspunkt i den beräknade tidpunkten för upplåtelse som var den 1 okt 2017. Rätten menade här att då upplåtelse skett inom en månad från den angivna tidpunkten hade upplåtelse skett inom skälig tid, inte minst mot bakgrund av att tidpunkten var beräknad, d.v.s. preliminär. Någon rätt till uppsägning av förhandsavtalet förelåg enligt tingsrätten inte på den grunden heller.

Därutöver prövades frågan om huruvida det krävs att det finns en färdigställd byggnad för att upplåtelse ska kunna ske. I den frågan konstaterade tingsrätten att det inte finns något sådant krav i vare sig bostadsrättslagens bestämmelser eller i praxis varför det saknades rätt att häva förhandsavtalet även på denna grund. 

Sammanfattning
Då en av domarna upphävts av hovrätten sedan parterna ingått förlikning och tillsammans begärt detta och de övriga domarna ännu inte vunnit laga kraft, är det svårt att vet vilka slutsatser som kan dras av tingsrätternas beslut. Sett till sakfrågorna ovan kan rättsläget för närvarande sammanfattas som så att när det gäller tidsramen för förseningar har pendeln svängt till fördel för konsumenterna, medan det ifråga om precisering av beräknad tidpunkt för upplåtelse fallit ut till fördel för bostadsproducenterna och bostadsrättsföreningarna. Vi följer utvecklingen med stor spänning och kommer att hålla er uppdaterade på vad som sker.