Varning från FMI pga. bristfälligt kontrakt avseende avstyckning

I objektsbeskrivningen angavs att det var två villatomter under avstyckning, vilka skulle få en area på drygt 2 500 kvm vardera. Man kunde förvärva en eller båda tomterna och vid förvärv av båda tomterna skulle området få en area på drygt 5 000 kvm. Vid rubriken ”Tomt” angavs: ”tomtarean 2 500 kvm, (friköpt). Då avstyckning ännu ej är klar, kan tomtarealen komma att förändras”.

I köpekontraktet angavs under rubriken ”Köpeobjekt”: ”Del av fastigheten [beteckning]. Delen är markerad på karta Bilaga 3, område 1. I det följande kallad fastigheten”. Vid rubriken ”Övriga villkor och bestämmelser” angavs bland annat:

Som villkor för detta avtal gäller att fastighetsbildning kan ske enligt bifogad karta. Bilaga 3 område 1.

Köparen har före köpet fått tillfälle att undersöka och se fastighetens nya gränser. Köparen förklarar sig härmed nöjd med de gränser som åsetts. Köparen förklarar sig härmed nöjd med den areal blir efter lantmätarens mätning i enlighet med denna paragraf och enligt bifogad karta. Bilaga 3 område 1.

Om fastighetsbildning ej kan ske enligt ovan angivna förutsättningar, och senast 2016-01-01, skall detta avtal återgå utan ersättningsanspråk från endera part.

FMI uttalade att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. I detta fall har objektsbeskrivningen angivit ordet ”drygt” för att beskriva tomternas storlek. Med ”drygt” menas lite mer än den angivna mängden. På samma sida av objektsbeskrivningen framgår att avstyckningen ännu inte är klar och att tomtarealen kan komma att förändras. FMI ansåg att beskrivningen av objektet inte var tillräckligt tydlig för en spekulant, eftersom den inte ger tillräcklig information om att tomtens storlek kunde bli mindre. FMI ansåg dock att förseelsen i denna del kunde betraktas som ringa och den ledde därför inte till någon påföljd.

Vidare prövades köpekontraktets utformning. Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. FMI har i tidigare beslut framhållit att det ingår i mäklarens skyldigheter att upplysa parterna om risken med att avtalet blir giltigt endast om fastighetsbildning sker. Mäklaren bör verka för att parterna träffar en överenskommelse om när lantmäteriförrättningen senast ska vara klar. Eventuella överenskommelser om att en part har rätt att frånträda köpet om förrättningen inte är klar i tid ska dokumenteras. Det är även viktigt att parterna sluter en överenskommelse om den ekonomiska regleringen för det fall att köpet inte blir giltigt. Parterna bör också uppmanas att reglera konsekvenserna av om arealen skulle avvika från vad parterna ursprungligen har avtalat.

Mot bakgrund av att det i förevarande köpekontrakt saknas en tydlig reglering av konsekvenserna av om arealen avviker från vad som ursprungligen avsågs, meddelades mäklaren en varning.

Johanna Stampe
Bitr. Förbundsjurist