Risker vid användning av bokningsavtal upprättat av byggbolaget

Många gånger vill byggproducenter ”testa marknaden” för projekt genom att först teckna så kallade bokningsavtal med de som är intresserade av att förvärva lägenheter i projektet. Vanligen är det privatpersoner (dvs. konsumenter) som tecknar sig för bokningsavtal.

Mäklarsamfundet har länge avrått från användandet av bokningsavtal eftersom sådana inte är bindande och intressenterna kan missuppfatta innebörden av bokningsavtalet. Vanligen innebär bokningsavtalet att intressenten betalar en bokningsavgift om cirka 15 000 - 25 000 kr. Om intressenten fullföljer förvärvet går bokningsavgiften normalt i avräkning mot avgifterna till bostadsrättsföreningen när förvärvet senare fullföljs. Skulle intressenten däremot inte fullfölja förvärvet genom att teckna avsett förhands- eller upplåtelseavtal, tar byggproducenten ofta ut en avgift av varierande storlek, vilket medför att man som regel inte får tillbaka hela bokningsavgiften.

I ett nyligen meddelat beslut från FRN, dnr 7/18, hade fastighetsmäklaren medverkat i samband med att två konsumenter tecknat bokningsavtal med villkor att de tillsammans skulle erlägga en bokningsavgift om 25 000 kr, och att de, om de senare inte skulle fullfölja förvärvet, endast skulle återfå 19 000 kr av bokningsavgiften.

Bokningsavtalet hade upprättats av byggproducenten utan medverkan av fastighetsmäklaren. När det blev dags att teckna förhandsavtal ville konsumenterna inte acceptera villkoren i förhandsavtalet, varför de valde att avstå från förvärvet. Detta ledde till att konsumenterna inte fick tillbaka hela bokningsavgiften. Konsumenterna menade att de aldrig hade tecknat bokningsavtal om de känt till villkoren i förhandsavtalet, och att fastighetsmäklaren var ansvarig för bokningsavtalets innehåll och att mäklaren därigenom vållat dem ekonomisk skada.

Fastighetsmäklaren motsatte sig skadeståndsansvar och ansåg sig inte ansvarig för avtalets innehåll eftersom bokningsavtalet upprättats av byggproducenten.

I beslutet konstaterade FRN att fastighetsmäklaren inte hade upprättat bokningsavtalet (eller andra handlingar i affären) och att mäklaren inte heller hade avtalat med konsumenterna om detta. FRN bedömde mot den bakgrunden att fastighetsmäklaren brutit mot god fastighetsmäklarsed.

FRN konstaterande dessutom att fastighetsmäklaren inte hade gått igenom bokningsavtalet med konsumenterna, och inte heller presenterat något förslag till förhandsavtal. På grund av detta ansågs fastighetsmäklaren vara skadeståndsskyldig. Skadan bedömdes motsvara den del av bokningsavgiften som inte återbetalades till konsumenterna, 6 000 kronor jämte ränta.

FRN:s beslut rör en fråga som inte tidigare har prövats, och i ljuset av beslutet bör du som fastighetsmäklare tänka på följande:

• Om säljaren vill använda sig av sina egna avtal ska du informera säljarens motpart om att avtalet är upprättat av säljaren, och om de vill köpa måste de acceptera detta.
• Om utkast till förhandsavtal eller upplåtelseavtal finns, eller om de huvudsakliga villkoren för förhandsavtal eller upplåtelseavtal är kända, bör du översända dessa till förvärvaren innan bokningsavtal tecknas. Detta gäller oavsett om du eller byggproducenten ska upprätta förhandsavtal och upplåtelseavtal för förvärvet.
• Du bör även gå igenom avtalstexterna med förvärvaren innan några avtal undertecknas.

Att säljaren vill använda sina egna avtal förekommer ofta vid köp av tomter som är kopplade till entreprenadavtal. Samma princip om du ska avtala med köparen om att du inte upprättar exempelvis entreprenadavtalet gäller även vid sådana förmedlingar. Det är även lämpligt att du går igenom avtalen innan köparen skriver under kontraktshandlingarna.

En viktig lärdom av det aktuella fallet är att du som fastighetsmäklare så långt som möjligt bör säkerställa att du ges rätt att upprätta handlingarna som behövs för att genomföra affären. Detta för att undvika att du hålls ansvarig för säljarens standardavtal.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist