Bryggor och båtplatser, så undviker du grundstötning i sommar

Om säljaren av ett fritidshus berättar att de har tillgång till en båtplats eller brygga måste du ställa följande fråga:

Med vilken rätt använder ni bryggan eller båtplatsen idag?

Även om säljaren har tillgång till en brygga eller båtplats innebär det inte per automatik att en köpare har rätt att överta rättigheten. För att avgöra om rättigheten ingår i köpet måste du kontrollera om det finns servitut eller nyttjanderättsavtal som ger rätt att använda bryggan eller båtplatsen. Det kan även finnas varianter där fastigheten ingår i en samfällighetsförening som förvaltar brygg- eller båtplatser.

Om det finns servitut kopplat till fastigheten följer rättigheten automatiskt med i köpet som fastighetstillbehör. Om det däremot finns ett nyttjanderättavtal bör du vara extra vaksam. Det är nämligen ovanligt att rättighet enligt ett nyttjanderättsavtal utan vidare kan göras gällande av köparen. Det är inte heller givet att köparen får rätt till en brygg- eller båtplats även om det finns en samfällighet som förvaltar brygg- eller båtplatser, samfälligheten kan nämligen ha kötid på platserna. 

För att undvika problem måste du ställa följande fråga: 

Hur ska en köpare göra för att få överta nyttjanderätten?

Om det står i nyttjanderättsavtalet att rätten att använda bryggan eller båtplatsen får överlåtas till ny ägare av säljarens fastighet, bör du kunna utgå ifrån att köparen kan få ta över nyttjanderätten. Det kan dock finnas villkor för övertagandet som måste uppfyllas. Övertagandet bör därför säkerställas och dokumenteras antingen direkt på nyttjanderättsavtalet, eller genom separat avtal om överlåtelse av nyttjanderätten som inkluderar markägarens godkännande.  Om nyttjanderättsavtalet inte reglerar vad som händer vid en försäljning säljarens fastighet är utgångspunkten att nyttjanderätten inte överlåtas utan markägarens tillstånd. Det kan även undantagsvis förekomma avtal där det uttryckligen framgår att nyttjanderätten upphör vid sådan överlåtelse och då oftast då markägare och nyttjanderättshavare haft en personlig relation.

Sammantaget bör du hantera frågan på följande sätt:

• Hjälp parterna att försöka klargöra vilka möjligheter det finns att överlåta nyttjanderätten i anslutning till att fritidshuset överlåts och hur en överlåtelse i så fall ska ske. 
• Om nyttjanderättsavtalet inte uttryckligen anges att det står nyttjanderättshavaren fritt att överlåta nyttjanderätten till ny ägare eller ”sätta annan i sitt ställe”, undersöka hur markägaren ställer sig till en överlåtelse av nyttjanderätten på köparen.
• Ta fram förslag på hur en överlåtelse av nyttjanderätten i det aktuella fallet ska dokumenteras och medverka till en överlåtelse också av nyttjanderätten görs i samband med köpet av fritidshuset. 
• Om möjligheten att få överta nyttjanderätten är av stor vikt eller kanske helt avgörande för köparen, och det inte gått att få klarhet i om den kan överlåtas, förorda en klausul i köpekontraktet med en tydlig reglering av vad som händer om köparen inte får överta brygg- eller båtplatsen. 

Om du är osäker på hur man ska formulera en sådan bestämmelse eller i övrigt har frågor kring ovanstående, är du välkommen kontakta mig eller någon av mina kollegor på juristavdelning på Mäklarsamfundet för rådgivning och bistånd.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist