Redovisning av driftskostnader - vad gäller?

Fastighet
Fastighetens driftskostnader är en viktig del av objektsbeskrivningen. Det finns dock ingen exakt definition av vad som avses med driftskostnader. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det är därmed inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit. Vad som kan konstateras är att det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet.

Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag eller avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Några exempel på driftskostnader är;

- uppvärmning
- sophämtning
- vatten och avlopp
- sotning
- tomträttsavgäld
- avgift till en samfällighetsförening

FRN har i beslut 8/17 angett att med driftskostnader brukar i allmänhet menas även:
- kostnader för renhållning och
- villaförsäkring

Du som mäklare ska alltid göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader det aktuella objektet har. Driftskostnaderna ska redovisas på ett så utförligt sätt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges schablonmässigt. Du som mäklare kan dock redovisa enskilda kostnadsposter efter en schablon.

De driftskostnader som ska anges är fastighetens nuvarande driftskostnader, alltså säljarens faktiska driftskostnader för närmast förfluten tid. För det fall det inte skulle finnas några faktiska driftskostnader, t ex om säljaren är ett dödsbo eller ingen har bott på fastigheten, får driftskostnaderna anges efter en schablon (jfr FMI 4.1-1715-14).

Du som mäklare har inte någon generell skyldighet att kontrollera säljarens uppgifter om driftskostnader men du som mäklare får dock inte okritiskt vidarebefordra säljarens uppgifter. Om säljarens faktiska driftskostnader av något skäl skulle vara onormalt låga, jämfört med en normal brukare, bör du som mäklare upplysa om detta (se FRN dnr 8/17). Likaså om du som mäklare har kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna framöver, som t ex att en ny avgift införs, ska normalt köpare upplysas om detta. 

FMI har i beslut (4.1-1749-15) konstaterat att uppgift om tomträttsavgäldens storlek och fastighetsavgiftens storlek ska redovisas i objektsbeskrivningens avsnitt om driftskostnader. Under driftskostnader ska det i vart fall finnas en tydlig hänvisning till en annan del av objektsbeskrivningen som innehåller en uppgift om driftskostnader. I det aktuella ärendet angavs inte tomträttsavgälden eller fastighetsavgiften under rubriken driftskostnader utan under rubriken ”Allmänt om fastigheten/tomträtten”. Någon hänvisning till den senare rubriken fanns inte under avsnittet driftskostnader. FMI ansåg att spekulanters intresse av att få kännedom om de aktuella driftskostnaderna i ett sammanhang därmed inte ansågs ha tillgodosetts i tillräcklig utsträckning och ansåg att mäklaren handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Bostadsrätt
Även för bostadsrätter ska du som mäklare ange driftskostnader i objektsbeskrivningen. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen ska detta ske "i den utsträckning sådana (kostnader) förekommer". En bostadsrätt har inte alltid driftskostnader som du som mäklare ska redovisa i objektsbeskrivningen. Detta kommer även till uttryck i FMIs beslut, se 4.1-2033-14.

De poster som utgör driftskostnader för en fastighet utgör normalt inte en driftskostnad för en bostadsrätt, eftersom de ingår i den årsavgift som medlemmen betalar till föreningen. Kostnad för t.ex. sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten.

Det förekommer dock att medlemmarna själva betalar t.ex. uppvärmningskostnaderna för sina lägenheter och då utgör det en driftskostnad som ska anges i objektsbeskrivningen. Såvitt gäller hushållsel har FMI (4.1-2033-14) konstaterat att sådan inte utgör en driftskostnad för en bostadsrätt. Däremot kostnader som är obligatoriska/tvingande för bostadsrättsägaren ska anges, såsom t. ex. kostnad för bredband och trappstädning (FMI 4.1-176-16). När det gäller bostadsrättsförsäkring kan det diskuteras om denna formellt är att se som en driftskostnad i lagens mening. Du som mäklare bör redovisa denna för köpare, då underlag oftast utan problem kan erhållas av säljaren.

Om du som mäklare har ytterligare frågor eller funderingar rörande driftskostnader är du välkommen att kontakta oss på Mäklarsamfundet för ytterligare rådgivning.

Sophia Bark
Bitr. förbundsjurist