Uteplatser, altaner och balkonger – en möjlig källa till tvist vid bostadsrättsaffärer

Svea hovrätt har nyligen meddelat en dom och tillerkänt köparen av en bostadsrätt ett prisavdrag med anledning av uppgifter som rörde en altan (hovrättens dom är överklagad). Vid Fastighetsmäklarinspektionens (FMIs) sammanträde den 12 december 2024 fick tre mäklare varning för utformningen av objektsbeskrivningen avseende bostadsrätter med en balkong, en terrass respektive en takterrass. Omständigheterna varierar men gemensamt är att oklarheter uppkommit om förhållanden utanför bostaden i samband med mäklares förmedlingsuppdrag. 

Kort om bostadsrätt, upplåtelseavtal och nyttjanderätt 

En bostadsrättsinnehavare kan ha tillgång till mark, altan, uteplats eller annat genom olika typer av avtal. Handlingar som kan vara av betydelse i detta sammanhang är t.ex. den ekonomiska planen, upplåtelseavtal, stadgar och nyttjanderättsavtal som tillkommit för att reglera förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och en medlem.  

Utrymmen utanför bostaden (lägenheten) kan ingå i upplåtelsen med bostadsrätt. Uppgiften finns då i upplåtelseavtalet som tecknas mellan bostadsrättsföreningen och den första innehavaren av en bostadsrätt. I annat fall kan skriftliga nyttjanderättsavtal och muntliga överenskommelser finnas mellan föreningens styrelse och innehavaren. Det förekommer också att en medlem, utan föreningens samtycke, använder sig av föreningens mark under längre eller kortare tid. Styrelsen kan normalt ge information om den aktuella upplåtelsen och andra nyttjanderätter men ibland kan det vara svårt att reda ut vad som faktiskt gäller i det enskilda fallet.  

Tingsrätten och hovrätten    

I den tvist som prövades av domstolarna hade bostadsrätten marknadsförts bland annat med påståenden om en unik lägenhet med 32 kvm altan. Uteplatsen var i vart fall delvis anlagd inom ett område som påverkades av en ledningsrätt som belastade bostadsrättsföreningens fastighet. Köparen förlorade sin talan i tingsrätten. 

Hovrätten konstaterade att bostadsrättsföreningen hade upplåtit uteplatsen exklusivt till innehavarna med en allmän nyttjanderätt utan ersättning. Uteplatsen som från början utgjordes av en stenlagd yta var vid försäljningen försedd med en altan. Enligt hovrätten var det inte visat att köparen kände till att altanen stred mot ledningsrätten och att den skulle nedmonteras vid underhållsarbeten på ledningen. Uteplatsen hade varit en av de mest värdebärande egenskaperna hos bostadsrätten – vilket inte minst framgick av hur den marknadsfördes. Det rättsliga felets värde uppskattades av hovrätten till 300 000 kronor vilket motsvarade halva det yrkade beloppet.  

Uppgiften om upplåten mark i objektsbeskrivningen 

Bestämmelsen om upplåten mark – en av de obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen avseende bostadsrätter – finns i 3 kap 15 § punkten 4 fastighetsmäklarlagen. Enligt kommentaren till lagen kan det vara fråga om en uteplats eller en trädgård till ett bostadsrättsradhus. Det konstateras att ordalydelsen inte gör någon skillnad på om marken är upplåten med bostadsrätt eller med någon annan form av nyttjanderätt och att framtida praxis får utvisa hur bestämmelsen ska tolkas (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen En kommentar, femte upplagan, sid 193 f).  

FMIs beslut om varning 

Vid FMIs sammanträde i december förra året meddelades tre mäklare varning för att de inte uppfyllt skyldigheten att lämna korrekt information i objektsbeskrivningen om vissa utrymmen utanför lägenheten. I de aktuella ärendena var det fråga om en balkong, en terrass respektive en takterrass. Beträffande tolkningen av fastighetsmäklarlagens krav på en objektsbeskrivning uttalade inspektionen följande.  

--- mot bakgrund av att syftet med att bestämmelsen är att klargöra vad som omfattas av överlåtelsen, att detta även medför en skyldighet att lämna uppgift om mark och utrymmen utanför lägenheten som inte ingår i överlåtelsen.  

Inspektionen anser vidare att en objektsbeskrivning och övrig marknadsföring avseende en bostadsrätt ska innehålla information om med vilken rätt en bostadsrättshavare har till mark och utrymmen utanför bostadsrätten, om detta har framhållits. Om mäklaren inte har fått sådan information om förutsättningarna ska en allmän reservation om detta införas --- 

Ett beslut har överklagats. Läs FMIs beslut här 

24-0848  Beslut | FMI  

24-1308   Beslut | FMI 

24-1427   Beslut | FMI
 

Tips till säljare 

Om uppgifter beträffande tillgången till mark eller utrymmen utanför bostaden framhålls i marknadsföringen kan det ha stor betydelse för spekulanter och köpare i samband med en bostadsrättsaffär. Objektet bör beskrivas på ett korrekt och rättvisande sätt så att onödiga tvister kan undvikas. Förlita dig inte på uppgifter i tidigare marknadsföring eller från beskrivningar som inte gäller den aktuella bostadsrätten. Använd, så långt det är möjligt, rätt uttryck för nyttjanderätten och gissa inte.   

Tips till spekulanter och köpare 

Var frågvis om det förekommer uppgifter om mark eller utrymmen utanför bostaden som ska ingå i överlåtelsen. Sådana rättigheter kan också vara förenade med skyldigheter avseende t.ex. underhåll.  

Tips till mäklare 

Vid förmedling av en bostadsrätt bör du som mäklare inte okritiskt vidarebefordra uppdragsgivarens uppgifter beträffande mark eller utrymmen utanför bostaden. Ta vid behov kontakt med Mäklarsamfundets jurister för aktuell information inför utformningen av objektsbeskrivning och marknadsföringsmaterial. Syftet med rådgivningen är att ge uppdragsgivaren lämpliga förslag på hur objektet kan beskrivas. Med hänsyn till den osäkerhet som för närvarande råder finns det anledning att vara särskilt uppmärksam.

Kundvägledarna Magnus Bäckström och Annika Ahlberg