Köparen som fick kalla fötter

Att förmedla nyproducerade objekt innebär många utmaningar för dig som mäklare. Ofta startar säljprocessen långt före det ens finns någon uppförd byggnad och du är helt och hållet hänvisad till den information du får av säljaren när du ska upprätta objektsbeskrivning och annat säljmaterial. För en köpare innebär det svårigheter att utföra någon traditionell undersökning av objektet och det säljmaterial som lämnas till köparen blir därför extra viktigt. Nyproducerade bostäder är ofta tänkta att de ska utrustas med golvvärme. Under byggprojektets gång kan förutsättningarna ändras och den planerade golvvärmen slopas. Tyvärr upptäcks det först när köparen flyttat in och den första som köparen kontaktar är såklart sin mäklare.

I ett projekt där det planerats att installeras golvvärme i badrummen och förutsättningarna för det ändras är det lätt hänt att den informationen inte når fram till köparen eller spekulanterna. Objektsbeskrivningen kanske redan är tryckt och utdelad. En annan tänkbar situation är att informationen om golvvärme inte härstammar från säljaren utan från mäklaren som förutsatte att alla badrum som byggs idag har golvvärme, trots att någon sådan intuition aldrig funnits hos säljaren. En tredje tänkbar situation är att det finns fler badrum i lägenheten men bara ett av dem ska utrustas med golvvärme, men den informationen missuppfattas och det framstår som om alla badrum eller våtutrymmen har golvvärme. Ytterligare en variant av försvunnen golvvärme är när golvet i fråga faktiskt är varmt och säljare tror att de har golvvärme, men golvet värms upp av spillvärme från en vattenledning eller liknande.

Floran av tänkbara scenarion vet nästan inga gränser, men alla har det gemensamt att mäklaren förväntas att på ett eller annat sätt lösa situationen. Saknas golvvärme och mäklaren har agerat uppsåtligt eller oaktsamt avseende informationen så kan det innebära att det är mäklaren som blir ersättningsskyldig. Det kan också tänkas att säljaren ska bära ansvaret för den eventuellt felaktiga informationen som lämnats genom denne, eller att köparen inte har rätt till någon ersättning för att undersökningsplikten har eftersatts. Även om ansvaret slutligt ska landa hos köparen eller säljaren kommer mäklaren med all sannolikhet att bli inblandad i ansvarsdiskussionen.

I förhållande till köparen finns stora utmaningar för såväl mäklare som säljare när ansvar och ersättning ska diskuteras. Köparen är i regel ointresserad av vem som är ansvarig utan mer fokuserad på ersättningsfrågan. Ofta vill köparen ha ekonomisk ersättning från 100 000 kr och uppåt, eftersom det är vad det kostar att installera golvvärme i efterhand då hela badrummet måste rivas och göras om. Mäklare och säljare har lika ofta en helt annan uppfattning om ersättningens storlek, om det över huvud taget ska betalas någon ersättning till köparen.

För att du som mäklare i möjligaste mån ska undvika att bära ansvaret för köparens kalla fötter bör du säkerställa informationen om just golvvärme. Helst ska säljaren lämna informationen skriftligt till dig i mail, frågeunderlag eller annat skriftligt material, då det underlättar betydligt i ansvarsdiskussionen säljare och mäklare emellan. Lämnar säljaren informationen muntligt så ställ gärna en kontrollfråga om säljaren är säker på uppgiften eftersom just golvvärme verkar ha blivit ett särskilt återkommande problem.

Jonas Frydenberg
Bitr. förbundsjurist