Felaktig uppgift i objektsbeskrivningen ledde till varning trots att det inte var mäklarens fel

Vad gäller felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen är utgångspunkten att en fastighetsmäklare inte är ansvarig om uppgiften kommer från säljaren och mäklaren inte haft skäl att ifrågasätta uppgiften, denna princip gäller i både tillsynsärenden och skadeståndsärenden. 

I skadeståndsrättsliga sammanhang har Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) dessutom etablerats en princip som innebär att fastighetsmäklaren kan undgå ansvar även om fastighetsmäklaren själv skrivit fel i objektsbeskrivningen. Då krävs det dock att säljaren godkänt objektsbeskrivningen och att uppgiften avsett något som säljaren kunde förväntas ha haft kännedom om. Denna princip tillämpas normalt sett i de fall då fastighetsmäklaren felaktigt skrivit i objektsbeskrivningen att det finns golvvärme i badrummet och säljaren trots detta godkänt objektsbeskrivningen. En säljare kan som huvudregel förväntas känna till om det finns golvvärme i badrummet, och om säljaren fått tillfälle att läsa igenom objektsbeskrivningen och godkänt den (trots den felaktiga uppgiften) har fastighetsmäklaren inte varit vårdslös varför en köpare inte kan få skadestånd.

Enligt förvaltningsrättens dom spelar det dock inte någon roll om den felaktiga uppgiften kom från säljaren, eller om säljaren godkänt objektsbeskrivnigen. 

I det aktuella fallet hade fastighetsmäklaren upprättat en objektsbeskrivning där det angavs att en bostadsrätt låg högst upp i huset. Detta byggde på uppgift från säljaren som dessutom hade godkänt objektsbeskrivningen inför marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionen gjorde dock bedömningen att fastighetsmäklaren borde ha misstänkt att säljarens uppgift var felaktig eftersom bostadsrättsföreningen lämnat uppgifter om att föreningens vindar exploaterats med totalt 13 lägenheter under år 2001 – 2002. 

Fastighetsmäklarinspektionens gjorde visserligen en något sträng bedömning men lämnade det trots allt öppet för ansvarsfrihet för det fall fastighetsmäklaren inte borde ha misstänkt att uppgiften var felaktig.   

Förvaltningsrätten gick dock steget längre och gjorde bedömningen att en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen innebär att marknadsföringen är vilseledande, och när det gäller vilseledande marknadsföring finns det inget undantag från ansvaret för den felaktiga uppgiften. Förvaltningsrätten anser alltså (i motsats till fastighetsmäklarinspektionen) att en fastighetsmäklare har ett strikt ansvar för att objektsbeskrivningen är korrekt. 

Förvaltningsrättens resonemang är anmärkningsvärt med tanke på att fastighetsmäklarlagen är en speciallagstiftning som enligt juridiska principer har företräde framför marknadsföringslagen. Det kan till och med ifrågasättas om marknadsföringslagen kan tillämpas på fastighetsmäklarens marknadsföring av ett förmedlingsobjekt. 

Fastighetsmäklaren är som bekant en oberoende mellanman och det är inte fastighetsmäklarens bostad (eller produkt) som marknadsförs. Med Förvaltningsrättens resonemang skulle det vara möjligt att hålla Aftonbladet (eller annan tidning) ansvarig för vilseledande marknadsföring för att  man helt ovetandes publicerat de så uppmärksammade uppgifterna  om utsläppsnivåer hos bilar från Volkswagen när dessa senare visade sig vara felaktiga. Så är naturligtvis inte fallet.

Förvaltningsrättens dom har överklagats till Kammarrätten i Göteborg och sannolikt får vi anledning att återkomma till denna fråga i framtida nyhetsbrev.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist