Vilket ansvar kan mäklaren ha för uppgifter i objektsbeskrivningen?

Felaktig uppgift om ”kullerstensbelagd” innergård  FRN dnr 17/18
En mäklare har av FRN ansetts vara skadeståndsskyldig i förhållande till en fastighetsköpare på grund av att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om att innergården var ”kullerstensbelagd”.  Det var ostridigt att uppgiften inte kom från säljarna, som inte hade bott på fastigheten. Vid visningarna var gården täckt med jord och flera års lövnedfall. Mäklaren ansågs ha varit oaktsam då det inte kunde förväntas att säljarna hade någon uppfattning om förhållandet på gården.

En mäklare ansvarar endast mot köparen om denne lämnar felaktiga uppgifter med uppsåt eller av oaktsamhet. Bortsett från uppgifter som mäklaren måste kontrollera gäller att mäklaren normalt har rätt att förlita sig på säljarens uppgifter.

Efter tillträdet konstaterade köparen att det helt saknades kullerstenar. FRN ansåg att mäklaren inte kunde förvänta sig att säljarna skulle känna till om innergården var kullerstensbelagd eller inte. Eftersom mäklaren inte heller av något annat skäl hade befogad anledning att tro detta förklarade nämnden att han agerade oaktsamt. FRN noterade också att mäklaren inte kunnat visa att säljarna godkänt objektsbeskrivningen.

Enligt köparen uppgick kostnaden för att anlägga en kullerstensgård till 800 000 kr men yrkandet var begränsat till 400 000 kr. FRN bedömde att uppgiften hade påverkat fastighetens marknadsvärde med omkring 100 000 kr vilket nämndens majoritet tillerkände köparen. En minoritet ville att skadeståndet istället skulle bestämmas till 200 000 kr i denna del.

Felaktig uppgift om att bredband ingick i avgiften  FRN dnr 42/18
I ett annat fall som också prövats av FRN var det ostridigt att en uppgift om att bredband ingick i avgiften till bostadsrättsföreningen var felaktig. Föreningens förvaltare hade emellertid lämnat uppgiften i den så kallade mäklarbilden och i frågelistan hade säljaren angett att internet ingick i månadsavgiften. FRN ansåg här att mäklaren inte hade haft någon anledning att ifrågasätta dessa uppgifter. Köparnas krav på skadestånd kunde därför inte bifallas.

Läs besluten i sin helhet här

Att tänka på
Mot bakgrund av de beskrivna fallen kan du som mäklare ha anledning att tänka på följande.

• Var noga med att notera varifrån du får uppgifter som tas in i objektsbeskrivningen. Det kan få avgörande betydelse om det senare visar sig en uppgift var ofullständig eller felaktig.
• Ta för vana att ge uppdragsgivaren/säljaren möjlighet att noga läsa igenom ett utkast till objektsbeskrivningen och godkänna innehållet före publicering och innan beskrivningen tillhandahålls spekulanter vid en visning. Det kan vara en fördel för mäklaren om säljaren lämnar sitt godkännande skriftligt.
• Om du vet att säljaren har bristfällig kunskap om objektet eller om säljaren är osäker finns det anledning att vara särskilt noggrann.
• Om du får olika uppgifter i något avseende – ta med samtliga och ange varifrån respektive uppgift kommer.

De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivning är alltid viktiga, uppmärksamma särskilt
- bostadens storlek; varifrån kommer uppgiften och vilken måttenhet används?
- nyttjanderätt till uteplats och annan mark; vilken upplåtelseform gäller?
- driftskostnader; omfattar uppgiften både fasta och rörliga kostnader?

Om säljaren inte kan uppvisa en säker dokumentation om vissa förhållanden kan det finnas anledning att avstå från att lämna uppgifter som riskerar att leda till onödiga tvister, det gäller t.ex.
- golvvärme
- golvmaterial
- årsmodell på begagnade vitvaror
- utförda renoveringar
- möjligheter till förändringar av objektet som förutsätter tillstånd eller liknande.

Vill du veta mer om mäklarens ansvar för innehållet i en objektsbeskrivning, läs även tidigare Nyhetsbrev här.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist