Mäklarens skadeståndsansvar för felaktigheter i objektsbeskrivning

Även om det är mäklaren som upprättar objektsbeskrivningen, är utgångspunkten att säljaren ansvarar för uppgifter i densamma. Detta hänger samman med att uppgifter däri i stor utsträckning kommer från säljaren. Framgår en uppgift som senare visar sig vara felaktig undgår mäklaren ansvar om denne kan visa att uppgiften kommer från säljaren; eller i tillämpliga fall exempelvis en bostadsrättsförening. Mäklaren har att lita på sådana uppgifter som kommer till honom, om det inte i det enskilda fallet finns omständigheter som innebär att de kan ifrågasättas.

Emellertid förekommer situationer när mäklaren, eller en mäklarassistent för vilken mäklaren ansvarar, för in en uppgift i objektsbeskrivningen utan att den kommer från säljaren. Om säljaren har godkänt en objektsbeskrivning som innehåller en sådan felaktighet delas ansvaret in i två delar.

I den ena typen av fall, ansvarar säljaren alltjämt för den felaktiga uppgiften. Detta rör ”sådana förhållanden som säljaren kan förväntas ha kännedom om”, se FRN 86/17, så länge det inte kan visas att mäklaren kände till, eller bort känna till, felaktigheten. Slentrianmässiga antaganden om exempelvis ålder, material eller funktion, kan man förutsätta att en säljare (särskilt när säljaren ifråga själv bor i det aktuella förmedlingsobjektet) äger kännedom om och har möjlighet att korrigera efter genomgång av den av mäklaren upprättade beskrivningen.

Kan det emellertid visas att mäklaren antingen kände till, eller borde känna till, felaktigheten kan ansvaret antingen delas mellan mäklaren och säljaren, alternativt falla helt på mäklaren beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Se exempelvis FRN 99/17 i vilket en mäklare i objektsbeskrivningen hade angett ”nytt kök från 2016”, vilket ansågs vara en specificerad uppgift om såväl snickeriers som vitvarors ålder. Det visade sig dock att tre av vitvarorna var från 2010, samt att mäklaren kände till detta. Eftersom nämnden ansåg att det ej kunde ankomma på köparen att närmare kontrollera omständigheten och att den inte heller var tydlig genom endast en anblick på köket ifråga, rekommenderades mäklaren att utge skadestånd.

Generellt gäller att iaktta uppmärksamhet vid upprättandet av objektsbeskrivningar; små saker som kommatecken eller radbrytningar kan spela stor roll om de hamnar fel! Be därför alltid säljaren att noggrant gå igenom och uppmärksamma dig på alla uppgifter de känner sig osäkra på. Undvik också att på eget initiativ föra in uppgifter; vare sig dessa kommer från lokalkännedom eller från information du haft med dig sedan tidigare förmedlingar. Nämn istället uppgiften för säljaren och be densamma bekräfta huruvida omständigheten gäller även här.

Observera att ovanstående rör det skadeståndsrättsliga ansvaret. Hinder finns ej mot att agerande ändå kan utgöra grund för disciplinåtgärd enligt FML. 

Louise Åhl
Bitr. förbundsjurist