Förseningar vid nyproduktion och eventuell ogiltighet

Avtalsförhållandena vid förmedling och köp av nyproduktion har under våren seglat upp som en av de mest aktuella frågorna på bostadsmarknaden. Bland annat har det i media förekommit uppgifter om att det från juristhåll gjorts gällande att en formbrist kan anses föreligga då den beräknade tidpunkten för upplåtelsen i ett förhandsavtal angivits i form av ett längre tidsintervall. Här i nyhetsbrevet har vi tidigare förklarat Mäklarsamfundets syn på frågan om beräknad tidpunkt i förhandsavtal och kan därutöver kort konstatera att det inte finns uttryckliga regler eller allmänna råd i fråga om vad som är ett godtagbart intervall, och att vägledande praxis saknas, läs artikeln här. Rättsläget är alltså osäkert vad gäller kravet på hur beräknad tidpunkt för upplåtelse måste utformas. Enligt uppgift pågår dock domstolstvister om detta och framställningar har gjorts till Boverket om att titta på frågan inom ramen för sina allmänna råd. Det finns därför anledning återkomma i frågan i kommande nyhetsbrev.

Vad gäller förseningar i ett nyproduktionsprojekt måste man tänka på följande. Ett nyproduktionsprojekt är en komplicerad historia. Många bitar måste falla på plats innan förvärvarna kan flytta in i den nybyggda lägenheten. Om ett projekt blir försenat finns därför ofta förklaringar till detta, men lika fullt kan det naturligtvis medföra stora olägenheter för förvärvaren. Bostadsrättslagen (BRL) som är en skyddslagstiftning, innehåller därför bestämmelser om vad som gäller om inflyttningen blir försenad.

De viktigaste bestämmelserna finner vi i bostadsrättslagens femte och sjunde kapitel. Om upplåtelseavtal har skrivits behöver förvärvaren enligt 7 kap 3 § BRL inte betala månadsavgift förrän dess förvärvaren fått flytta in i lägenheten. Om lägenheten är bebolig men vissa delar inte är färdiga behöver förvärvaren inte betala full månadsavgift. Om förseningen är av väsentlig betydelse för förvärvaren kan förvärvaren säga upp bostadsrätten och frånträda upplåtelseavtalet. Förvärvaren kan dessutom ha rätt till skadestånd från bostadsrättsföreningen.

Vad som menas med väsentlig försening (hinder i lagtexten) måste dock avgöras från fall till fall. Som fastighetsmäklare bör du råda förvärvaren att söka juridiskt biträde om förvärvaren vill säga upp bostadsrätten, detta eftersom rättsläget är osäkert.

Om det endast tecknats ett förhandsavtal gäller bestämmelserna i 5 kap 8 § BRL. Där anges till en början att om upplåtelseavtal inte tecknas senast vid inflyttning, har förvärvaren rätt att säga upp förhandsavtalet. Att ett sånt scenario skulle inträffa torde vara exceptionellt ovanligt. Däremot kan det förekomma att föreningen inte kommit att upplåta bostadsrätten inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse och om detta beror på försummelse från föreningens sida har förvärvaren enligt samma paragraf, rätt att säga upp förhandsavtalet.

Alltså, varken 7 kap eller 5 kap BRL innehåller bestämmelser om ogiltighet enbart grundat på att upplåtelse och inflyttning försenas i nyproduktionsprojektet.

Bestämmelserna om ogiltighet av förhandsavtal och upplåtelseavtal regleras särskilt i Bostadsrättslagen och tar endast sikte på formfel i avtalen. Så länge formkraven är uppfyllda är avtalen bindande och såväl förvärvaren som bostadsrättsföreningen kan tryggt utgå från att förvärvet ska fullföljas.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist