Omförsäljning av nyproduktion, inte så lätt som man tror – del 2

Som framgått i tidigare information så har Mäklarsamfundets jurister flaggat för en del svårigheter med att sälja om nyproducerade bostadsrätter som inte färdigställts och därmed inte tillträtts av den säljare som förvärvat lägenheten via förhandsavtal. Det är värt att återigen upprepa att det inte går att som fastighetsmäklare medverka till en överlåtelse med mindre än att lägenheten har upplåtits av bostadsrättsföreningen, enligt gällande krav enligt Bostadsrättslagen. Det förhållandet att lägenheten inte tillträtts och att inte full likvid erlagts är inte juridiska hinder för en omförsäljning utan mer omständigheter som måste beaktas avtalsmässigt då överlåtelseavtal tecknas mellan parterna.

Någon handel av förhandsavtal kan dock inte ske och detta förhållande förändras inte av att använda sig av s.k. optionsavtal fram till det att lägenheten upplåtits till säljaren. Detta agerande bedömer vi strida mot gällande mäklarlagstiftning.

Vi har sedan en tid tillbaka noterat ytterligare problem då fastighetsmäklare medverkat till omförsäljning av nyproducerade lägenheter som inte varit fysiskt färdigställda och möjliga att undersöka för vare sig fastighetsmäklaren eller den slutliga köparen.

Problemen som visat sig har sin grund i det förhållandet att man som köpare fått konkret information om vissa egenskaper i den köpta lägenheten, såsom golvvärme eller viss övrig preciserad standard. Uppgifterna har sedermera visat sig vara felaktiga vilket medfört att både säljaren och fastighetsmäklaren erhållit reklamation och krav från köparen gällande nedsättning av avtalad köpeskilling eller skadestånd enligt mäklarlagen.

Även här ligger svårigheterna kring det förhållandet att man vare sig som säljare eller fastighetsmäklare har möjlighet att besiktiga lägenhetens skick då man inte får tillträde till bostadsrättsföreningens fastighet eller den aktuella lägenheten.

Man är med andra ord som fastighetsmäklare helt i händerna på uppgifter från säljaren och i viss mån bostadsrättsföreningen eller byggentreprenören. Det vanliga förhållandet är emellertid att den säljare som säljer om lägenheten innan tillträdet inte har lagt någon som helst större energi eller intresse på att informera sig om vad som ingår i bostadsrätten eller vilken standard som beställts. Detta förhållande är redan i sig en stor risk, då man som fastighetsmäklare inte kan få något större stöd av säljaren när den obligatoriska objektsbeskrivningen ska upprättas. Det enda faktiska underlaget som finns tillgängligt är huvudsakligen det underlag som säljaren fått del av vid sitt köp från byggentreprenören och i förekommande fall eventuella avtal om s.k. tillval.

De felaktiga uppgifterna kan i värsta fall uppstå då fastighetsmäklaren inte kunnat ta till sig informationen från byggherrens skriftliga underlag eller då fastighetsmäklaren använt sig av mallar från liknande objekt och mer eller mindre utgått från viss förväntad standard som förvisso sedermera även bekräftats av oinformerad eller ovetande säljare.

Som angivits ovan är många säljare okunniga om vilken standard lägenheten har och att säljaren mer eller mindre utgår ifrån att den objektsbeskrivning som upprättas är korrekt. Det förhållandet att objektsbeskrivningen både godkänns och signeras av säljaren medför inte att man därmed har säkerställt att det inte finns fel och brister i objektsbeskrivningen.

Om felaktiga uppgifter förekommer ger detta dels utrymme för en köpare att ställa krav mot säljaren då lägenheten avviker från avtalad standard eller i vart fall från vad köparen haft anledning att förvänta, dels utrymme att rikta krav mot mäklaren med påstående att denna agerat oaktsamt genom att föra in felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen som inte verifierats eller stämmer med verkligheten.

Detta förhållande kan i värsta fall medföra att tvist uppkommer som inbegriper både köpare, säljare och ansvarig fastighetsmäklare där det inte är helt ovanligt med en ansvarsskada för fastighetsmäklaren som följd eller i vart fall en lång tvist för alla inblandande innan saken får sin lösning.

Vår rekommendation är således att varje ansvarig fastighetsmäklare lägger ner mer arbete samt tid för att ta fram informationen om lägenheten och faktiska standard och utöver kontakter med säljaren även säkerställer informationen på ett bättre sätt än idag. Det är av största vikt att man i detta avseende fokuserar på att få fram korrekt information och även säkerställer att felaktig överflödsinformation inte finns med i marknadsföring eller i upprättad objektsbeskrivning. Det krävs således mer arbete och detta arbete måste prioriteras och få ta tid. En extra åtgärd för att säkerställa att allt blir så korrekt som möjligt är att ta ytterligare kontakter med bostadsrättsföreningen eller byggentreprenören för att all information i objektsbeskrivningen ska vara tillförlitlig.

Ett ytterligare sätt är att helt avstå från att använda malluppgifter från liknande projekt.

Ett sista förslag från oss jurister är slutligen att inte ta med uppgifter som inte kan verifieras eller säkerställas utan istället undvika att redovisa sådana uppgifter i objektsbeskrivningen eller andra marknadsföringsuppgifter.

Detta förhållande medför således att den ansvariga fastighetsmäklaren är tvungen att ta mer tid i anspråk på att kontrollera de uppgifter som förs in i objektsbeskrivningen och annan marknadsföring. Detta måste varje fastighetsmäklare ta i beaktande då man åtar sig ett uppdrag att sälja om nyproduktion då lägenheten inte kan besiktigas för köparen.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist

Omförsäljning av nyproduktion, inte så lätt som man tror (del 1). Förbundsjurist Mats Sjöquist redogör för de olika avtalen som förekommer vid köp av nyproduktion och vad som gäller vid handel av dessa avtal.