Bostadspolitiskt dagsläge

I Januariavtalet manifesterar regeringen sina ambitioner för en förbättrad bostadsmarknad. Det som genomförts sedan i januari med koppling till den gemensamma överenskommelsen är att en översyn av strandskyddet har tillsatts. Bygglovsbefrielse för altaner infördes från 1 juli. Ett förslag om att koncentrera och effektivisera investeringsstöden och ett om privat initiativrätt har remitterats samt en proposition om att höja straffen för användande av svartkontrakt har lagts. En utredning om upphandling av hyresbostäder med förutbestämda hyresnivåer ska genomföras. En remiss om privat initiativrätt har gått ut. Parterna bakom överenskommelsen har därutöver lagt tid på att diskutera och tolka de ibland otydliga skrivningar som finns i 73-punktsprogrammet. Vad innefattas till exempel i den omfattande skattereformen? Ska skattetrycket sänkas generellt eller blir det justeringar mellan olika skatter med oförändrat skattetryck totalt? Kommer ränteavdragen att beröras? Frågorna är många och vi svävar i ovisshet om vad detta egentligen innebär. 

Låt oss nu jämföra regeringens ambitioner med de brister på bostadsmarknaden som nämns ovan. Hur kommer ungdomars och förstagångsköpares möjlighet att förvärva en bostad att förändras? Av det som skett hittills så förändras inte situationen. De ökade kreditrestriktioner som genomförts de senaste åren har försvårat för dessa grupper att köpa en egen bostad och restriktionerna hanteras inte ens i överenskommelsen. Att ta bort räntebeläggningen på uppskovsbeloppet, i sig en bra åtgärd, ger på marginalen en möjlighet för ökad benägenhet att flytta men gynnar de som redan idag finns på bostadsmarknaden. Om försämringar av ränteavdragen skulle ingå i skattereformen så försämras kalkylerna för bostadsköp och riskerna för fall av bostadspriserna ökar samtidigt som en stor andel hushåll inte skulle kunna få bostadslån.

De långa köerna till hyresmarknaden kommer inte att förändras. Även om det byggs några fler små hyresbostäder så kommer hyran i dessa att vara högre än i de bostäder som finns i beståndet. Köerna kommer att bestå och omflyttningen i det nybyggda kommer att vara högre då hyresgästerna fortsätter söka sig till de relativt billiga äldre hyresrätterna. Köerna kommer att bestå tills dess att en fri hyressättning införs i hela beståndet. De relativt sett höga hyrorna på andrahandsmarknaden och förekomsten av svartkontrakt är ett resultat av obalansen mellan hyror satta i bruksvärdessystemet och människors värderingar. Att höja straffen för användande av svartkontrakt kommer inte att tillföra några fler bostäder utan snarare till att fler bostäder står oanvända. Summan av åtgärderna leder till att den besvärliga situationen på hyresmarknaden kommer att bestå.

Det kan låta dystopiskt att tolka effekterna av de bostadspolitiska ambitionerna så negativt. Trots allt finns flera goda avsikter i programmet. En reform av strandskyddet skulle gynna landsbygden vilket är bra men bostadskrisen är störst i storstadsområdena. Fri hyressättning i nyproduktion är också positivt men berör bara runt 0,4 procent av bostadsbeståndet. Borttagande av räntebeläggning på uppskovsbeloppet är efterlängtat men ett långt mycket större hinder för rörligheten är reavinstskatten. I budgeten för 2020 föreslås att taket höjts för uppskov men räntebeläggningen består. 

Det är en god ambition att se över riksintressena för att göra det lättare att bygga nya bostäder under förutsättning att särintressena inte tar över utredningen som vid förra utredningen av frågan. Att förenkla och förkorta planprocessen utanför detaljplanelagda områden är ett gott initiativ men byggandet utanför detaljplanelagda områden är begränsat jämfört med inom detaljplanelagda områden. 

Bostadsmarknaden ska reformeras med hjälp av regelförenklingar och ökad konkurrens, säger regeringen. Resultatet har hittills blivit en utredning om upphandling av hyresbostäder med förutbestämda hyresnivåer. I januariavtalet skrivs att rörligheten förbättras genom flyttkedjor. Ett konstaterande som ännu inte uttolkats av de inblandade parterna och än mindre lett till några åtgärder.

En omfattande skattereform ska genomföras som bland annat ska bidra till att förbättra bostadsmarknadens funktionssätt. Inget konkret har levererats men diskussioner mellan inblandade parter kring vad som kan ingå pågår. 

Regeringen vill införa förenklade redovisningsregler på svaga bostadsmarknader. Det är en åtgärd som kan underlätta för kommunala bostadsföretag på svaga orter. Regeringen vill också koncentrera och effektivisera investeringsstöden. Ett förslag har remitterats i juni. Effekterna av denna typ av subventioner är starkt ifrågasatta då träffsäkerheten är låg och subventionerna tillfaller byggare och bostadsbolag. 

Problemet med dessa reformer är att de kommer att ge mycket små effekter. Det finns en mycket stor risk att förslagen som kommer fram i de större frågorna, till exempel skatteuppgörelsen, inte fullt ut accepteras av alla partier i överenskommelsen. Då kan något eller några partier välja att lyfta in frågorna i nästa valrörelse istället. 

Allt ovan kokar ner till följande slutsatser för bostadspolitiken de kommande åren:

• Januariavtalet innehåller viktiga frågor som skatter och hyressättningssystem men några konkreta åtgärder kommer inte att lanseras förrän i slutet av mandatperioden och inte hanteras före nästa val. 
• Situationen på den ägda bostadsmarknaden kommer att bestå. Unga och förstagångsköpare kommer att fortsatt ha svårt att köpa en bostad. Inget tyder på att kreditrestriktionerna för hushållen ändras. Bostadsköerna kommer fortsätta att växa på den hyrda marknaden trots att merparten av regeringens förslag berör hyresmarknaden.
• Möjligheten att flytta till annat boende när livssituationen förändras kommer inte att förbättras. 

Politiken kommer inte lyckas underlätta människors bostadssituation genom Januariavtalet.  Vi vet genom olika undersökningar att 63 procent av befolkningen uppger att de vill flytta till något annat boende, större eller mindre. Andra undersökningar är entydiga om att mellan 80 - 90 procent helst av allt vill bo i ett eget ägt boende. Här finns basen för en bostadspolitik som kan göra det möjligt för människor att förverkliga sina drömmar. Det innebär bland annat att kreditrestriktionerna mot hushållen måste lindras. Denna politik måste kompletteras med riktade åtgärder mot de som står utanför bostadsmarknaden. Dagens bostadspolitik har glömt människan och styrs av befintliga strukturer och partistrategiska överväganden. Den vägen har lett Sverige in i en återvändsgränd och januariavtalet kommer inte att leda oss därifrån. 

Björn Wellhagen, VD Mäklarsamfundet