Att vara köparmäklare – inte så enkelt som man tror

Utgångspunkten är att fastighetsmäklarlagen medger att både säljare och köpare kan vara uppdragsgivare till en fastighetsmäklare, så i det perspektivet torde det inte finnas några hinder mot att ingå ett rent köparmäklaruppdrag. Redan 2010 skrev tidigare förbundsjurist, numera vice ordförande i Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd FRN, Magnus Melin ett nyhetsbrev i ämnet och konstaterade då att fastighetsmäklarlagens regler inte gör någon skillnad på om uppdragsgivaren är säljare eller köpare eller som han uttryckte det; ”köpar- och säljarmäklare lyder under samma regelverk och utgör varandras spegelbilder när det gäller skyldigheten att, i princip, vara en opartisk mellanman.”  För en köparmäklare kan detta innebära en del svårigheter med tillämpningen av fastighetsmäklarlagens bestämmelser och det är här någonstans problematiken tar sin början. 

Det kan skilja sig åt i hur olika mäklare tänker sig att ett köparmäklaruppdrag ska utföras. Antingen avser man att söka bostäder enligt uppdragsgivarens önskemål bland objekt som redan förmedlas av andra mäklare och som annonseras ut i tillgängliga kanaler, eller så tänker man sig att försöka hitta presumtiva säljare och objekt bland pågående uppdrag som innehas av mäklaren själv eller dennes kolleger i samma företag. Oavsett vilken väg man väljer kommer frågor att uppstå. (Låt vara att ett tredje alternativ skulle vara att ringa kalla samtal eller på annat sätt kontakta ägare till bostäder som inte är till salu men som uppfyller de kriterier som uppdragsgivaren uppställt. Detta torde dock vara ett sällan förekommande upplägg.)

Det stora problemet med att söka på den befintliga marknaden är att det för varje tillgängligt objekt redan finns en ansvarig mäklare som inom ramen för det uppdraget ska hitta en köpare till det objekt som förmedlas. Som köparmäklare ställs man inför valet att endera hänvisa sin uppdragsgivare till den ansvarige mäklaren som då kommer att behandla köparmäklarens uppdragsgivare som vilken annan spekulant som helst eller att kontakta säljaren direkt utan att vidtala den ansvarige mäklaren. Det sistnämnda torde dock stå i strid med god fastighetsmäklarsed och strider mot såväl Mäklarsamfundets som Fastighetsmäklarförbundets stadgar om sådan kontakt tas under ensamrättstiden, varför det enda kvarstående alternativet är att hänvisa uppdragsgivaren till den ansvarige mäklaren och låta affären ha sin gång. 

I detta sammanhang är det även intressant att diskutera mäklarens mer administrativa skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Hur hanteras journalföringen när allt sker i motsatt ordning än vad som är fallet vid ett säljmäklaruppdrag och hur ser ansvaret för att tillhandahålla en objektsbeskrivning eller kontrollera förfoganderätten ut för en köparmäklare? Svaret är att ansvaret sannolikt är detsamma som för en säljarmäklare men hur de olika skyldigheterna ska hanteras i praktiken är en tämligen svår nöt att knäcka. Att inom ramen för ett köparmäklaruppdrag hänvisa uppdragsgivaren till en annan ansvarig fastighetsmäklare får dessutom till konsekvens att båda mäklarna har samma skyldigheter att uppnå kundkännedom, att kontrollera förfoganderätten och att tillhandahålla en objektsbeskrivning vilket knappast är en önskvärd situation vare sig för de båda mäklarna eller för säljare och köpare. 

En annan omständighet att beakta, som också togs upp av Melin i artikeln från 2010, är den om vilken betalningsmodell som kan tillämpas inom ramen för ett köparmäklaruppdrag. Frågan är hur en provisionsbaserad ersättningsmodell, där mäklarens ersättning blir större ju högre köpeskillingen blir, står sig mot skyldigheten att tillvarata sin uppdragsgivares ekonomiska intressen, vilket för en köparmäklare innebär att uppdragsgivaren ska få köpa så billigt som möjligt. Melin menade att en köparmäklare, trots lagtextens ordalydelse, inte kan åta sig ett sedvanligt provisionsuppdrag utan att ersättning istället får utgå i form av ett fast arvode.   

Oaktat alla de praktiska spörsmålen är frågan också hur stort behovet av och efterfrågan på renodlade köparmäklare är. Som bostadsspekulant finns det i alltid möjlighet att kontakta en eller flera mäklare och antingen personligen eller via någon av de befintliga digitala bevakningstjänsterna anmäla sitt intresse för en viss typ av objekt. Detta helt kostnadsfritt. Den svenska modellen, om uttrycket tillåts, med mäklaren som oberoende mellanman innebär ju att en spekulant eller köpare redan har ett betydande skydd och stöd och faktiskt helt utan kostnad kan förvärva en bostad genom en juridiskt kvalitetssäkrad mäklartjänst.   

Hur som haver, frågan om köparmäklare är fortsatt intressant och många av de saker som diskuterats ovan är fortfarande oprövade varför det är svårt att med säkerhet säga hur ett köparmäklarupplägg bör se ut för att mäklaren ska undgå kritik vid en eventuell kontakt med tillsynsmyndigheten. Inte för inte kallas vi jurister ofta för bromsklossar när det gäller utveckling av nya produkter och tjänster, detta då vårt jobb i stor utsträckning handlar om att förhindra att våra fastighetsmäklare och deras kunder hamnar i problem. Därför jobbar vi enligt en försiktighetsprincip som innebär att vi snarare avråder än tillråder när det finns en betydande osäkerhet kring en fråga. 

Däremot finns det andra yrkeskategorier som för utvecklingen framåt och som väljer att se osäkerheten som en möjlighet istället för en risk och vem vet, kanske har vi när frågan dyker upp igen om några år, nya svar att ge tack vare att någon tog chansen och fick sin idé prövad med gott resultat.

Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet