Från lokal till bostad – några praktiska råd

Om du får frågan om du kan hjälpa till att förmedla en lokal som senare ska användas för boende bör du som fastighetsmäklare tänka på följande:

Den viktigaste frågan är naturligtvis om lokalen är en bostadsrättslokal eller en hyreslokal som ska upplåtas som bostadsrätt för boende.

Om det rör sig om en hyresrätt är uppdragsgivaren bostadsrättsföreningen och det avtal som ska användas är ett upplåtelseavtal. För att upplåtelse ska kunna ske krävs dels att bostadsrättsföreningen kan ange lägenhetsnummer, insats och årsavgift, bostadsrättsföreningen bör även kunna ange ett andelstal. I vissa fall kan bostadsrättsföreningen dessutom vara skyldig att göra ändringar i den ekonomiska planen. Tänk därför på att ha en nära dialog med bostadsrättsföreningen och säkerställ att alla frågetecken rätas ut innan upplåtelseavtal undertecknas.

Om det rör sig om en bostadsrättslokal, dvs. en redan upplåten bostadsrätt, sker överlåtelsen genom ett överlåtelseavtal.

Gemensamt för båda formerna av försäljning är att det kommer att krävas bygglov för ändrad användning, det kommer sannolikt även att krävas att avtalet reglerar förvärvarens ansvar för ombyggnad av lägenheten.

Tänk därför på att lyfta frågan om bygglov med parterna och även att skriva in ett villkor om bygglov i avtalet. Lämpligen är villkoret utformat så att förvärvaren på egen bekostnad får ansöka om bygglov för ändrad användning och vad som händer om bygglov inte beviljas. Det är även viktigt att reglera vem av parterna som ska stå för ombyggnation av lägenheten och hur den får ske. Många gånger krävs det nämligen bostadsrättsföreningens tillstånd till åtgärder som innebär att ledningar dras om i lägenheten.

Om det rör sig om en upplåtelse är det dock säkrast att föreningen sökt och beviljats bygglov innan upplåtelse sker. Vid upplåtelse bör det även regleras hur och när förvärvaren får bygga om lägenheten, det bör även framgå vem som är ansvarig för eventuella skador under ombyggnationen samt vem som ska stå för olika former av försäkringar. Skulle förvärvaren orsaka en vattenskada under ombyggnationen kan det uppkomma mycket komplicerade situationer.

I de fall det rör sig om en lokal som redan är upplåten med bostadsrätt måste bostadsrättsföreningen även godkänna (och besluta) att syftet med bostadsrätten ändras från lokal till boende. Om bostadsrättsföreningen inte redan godkänt ändrad användning bör du villkora överlåtelseavtalet av detta.

Tänk även på att du alltid kan ringa oss på Mäklarsamfundet för ytterligare rådgivning om du ställs inför ett förmedlingsuppdrag avseende en lokal. De råd som lämnas i denna artikel är inte uttömmande och i många fall behöver ytterligare frågor regleras i samband med förmedlingen.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist