När byggnader ligger helt eller delvis utanför tomten

Ponera att du blir uppringd av en köpare som tillträde sin fastighet för ett halvår sedan. Plötsligt har grannen hört av sig och hävdar att garaget står på hans mark – och han ska sälja nu och vill inte riskera att få problem i sin försäljning. Han kräver att det tas bort och påstår att den tidigare ägaren placerade garaget där trots att han kände till var fastighetsgränsen gick. 

Köparen är nu både stressad och lite arg – han fick ju ingen information om detta i samband med sitt köp – är fastigheten i verkligheten mindre än vad han köpt? Hur kan mäklaren inte ha kontrollerat den här saken?!

Situationen tar sikte på reglerna i Jordabalkens tredje kapitel – som passande nog heter ”Rättsförhållanden mellan grannar”. Många av grannfejderna där ute i landet kretsar, rent formellt, kring frågeställningar som just det kapitlet räknar upp. 

När det gäller byggnad (eller anläggning) som helt eller delvis ligger på annans mark, gäller som utgångspunkt att den ska tas bort omedelbart när ägaren till den belastade fastigheten uppmärksammar och kräver detta. Det finns dock ett undantag – nämligen att om ett omedelbart borttagande skulle medföra en betydande kostnad eller olägenhet för ägaren till byggnaden (eller anläggningen) får man behålla den placerad där den är tills vidare. Dock inträder en skyldighet att betala ersättning till ägaren av den mark som belastas. 

Förutom detta krävs dessutom att intrånget inte har skett medvetet – dvs om du medvetet byggt på ett sätt som belastar en annan mark än din egen spelar det kort sagt ingen roll hur dyrt och besvärligt det är att ta bort byggnaden, den ska ändå tas bort omedelbart. 

Undantagsregeln ifråga infördes i en tid när det inte på samma sätt som idag var möjligt att, med i vart fall relativ, säkerhet konstatera var fastigheternas gränser låg. Då ansågs att intrång som skett av misstag kunde ursäktas om det dessutom skulle innebära stora kostnader eller olägenhet för den som skulle tvingas att omedelbart ta bort byggnaden. Emellertid med skyldighet att betala ersättning för intrånget. 

Om intrånget emellertid skett med uppsåt eller grov vårdslöshet, ursäktas det inte av att det skulle medföra stor kostnad eller olägenhet att ta bort den utan då ska borttagande ske omedelbart. Den skyldigheten rullar också vidare till ny ägare, under förutsättning att även den nya ägaren känt till hur det förhåller sig. 

Det ska alltså inte uppfattas som att det inte är några problem med att en byggnad helt eller delvis ligger på en annan fastighet än ens egen. Naturligtvis har man inte utan vidare rätt att göra intrång på mark som inte är ens egen och inte heller har man utan vidare rätt att låta byggnaden stå kvar även efter att det uppdagats att den tränger in på annans mark. 

Skillnaden i huruvida man, och även en senare ägare efter att fastigheten sålts, blir skyldig att (oavsett kostnad och ev olägenhet) ta bort den beror alltså i första hand på om intrånget verkligen skett av misstag, eller om det går att visa att man känt till eller i vart fall borde känt till att det innebar ett intrång på annans mark. Om det skett av misstag blir man ändå skyldig att ta bort den, med mindre än att man kan visa att det skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet att omedelbart ta bort den. Ersättningsskyldighet för intrånget blir dock ändå aktuellt. 

Någon allmän skyldighet att kontrollera en fastighets gränser har ni inte. Här hamnar vi istället i att ni har en skyldighet att utreda eventuella oklarheter – dvs agera på exempelvis osäker information från säljaren eller uppgifter från säljaren som verkar gå emot vad ni själva kan observera. Har vi en fastighet som enligt fastighetsutdraget omfattar 800 kvadratmeter, men på plats kan ni med blotta ögat konstatera att byggnader säljaren uppger vara hans egna rimligtvis ligger utanför området om fastigheten omfattar. Uppger säljaren till och med rakt av att en viss byggnad helt eller delvis ligger på annan mark, bör man naturligtvis informera nästa ägare om detta – vare sig man vet huruvida ägaren till den andra fastigheten ens vet om detta eller har påtalat något ännu.

Louise Åhl Rosell
Förbundsjurist Mäklarsamfundet