Överlåtelse av garage- och parkeringsplats

<< Tillbaka till nyhetsbrevet

Garageplats
En garageplats i eller i anslutning till föreningens hus kan vara upplåten med bostadsrätt. Upplåtelse med bostadsrätt ska ske skriftligen och upplåtelsehandlingen måste bl.a. innehålla uppgift om den lägenhet upplåtelsen avser. Om garageplatsen ingick i den ursprungliga upplåtelsen anges det i upplåtelseavtalet. Upplåtelse kan även ske i efterhand genom en tilläggsupplåtelse – eller som en separat upplåtelse som ett eget objekt. Om garageplatsen är upplåten med bostadsrätt och hör till lägenheten så utgör den en del av bostadsrätten och platsen övertas därmed av köparen.

När en garageplats, som inte ingår i bostadsrätten, upplåts till nyttjande mot ersättning är det fråga om ett hyresavtal. Ett sådant hyresavtal betraktas som hyra av ”lokal”. Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Vid överlåtelse av en hyresrätt krävs enligt huvudregeln hyresvärdens skriftliga samtycke. Det är vanligt att bostadsrättsföreningar har ett kösystem för garageplatser och säljaren kan därför inte räkna med att få överlåta hyresrätten/garageplatsen till köparen. 

Parkeringsplats utomhus
En parkeringsplats utomhus kan, på samma sätt som en garageplats, vara upplåten med bostadsrätt. Jag hänvisar till avsnittet ovan om bostadsrätt i denna del. En parkeringsplats utomhus kan dock, till skillnad från en garageplats, inte upplåtas som ett separat objekt.

Upplåtelse av en parkeringsplats utomhus till nyttjande mot ersättning är inte ett hyresavtal eftersom det inte är fråga om upplåtelse av ett hus eller del av ett hus (1 § hyreslagen). Ett sådant nyttjanderättsavtal betraktas som ett lägenhetsarrende och reglerna i 7-8 kap. jordabalken tillämpas. Jordabalken saknar bestämmelser om överlåtelse av lägenhetsarrende och överlåtelse av arrenderätten får därför bedömas enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Det innebär att arrendatorn bara kan överlåta arrenderätten om jordägaren går med på det eller om arrendeavtalet ger arrendatorn sådan rätt.  
       
Uppsägning och upphörande
I hyreslagen regleras vad som gäller när hyresgästen eller hyresvärden säger upp ett hyresavtal (formen för uppsägningen, uppsägningstider, lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd m.m.). För lägenhetsarrende finns bestämmelser om uppsägning i 8 kap. jordabalken.

I samband med en bostadsrättsöverlåtelse sker dock oftast ingen uppsägning av de eventuella ”sidoavtal” som säljaren ingått med bostadsrättsföreningen. Om ett hyresavtal eller arrendeavtal inte sagts upp av föreningen eller av säljaren när bostadsrätten överlåts – och om avtalet inte heller överlåtits till köparen – så upphör avtalet istället normalt när köparen antagits till medlem i bostadsrättsföreningen, vilket i regel är när köparen tillträder bostadsrätten. Om köparen redan är medlem i föreningen upphör avtalet att gälla när föreningen underrättats om överlåtelsen (detsamma gäller när en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning).

För att sidoavtalet ska upphöra att gälla enligt ovan krävs att det ”avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen” (6 kap. 6 och 10 §§ bostadsrättslagen). En garage- eller parkeringsplats är en nyttighet som har ett sådant omedelbart samband med lägenheten.

Ett sidoavtal kan även vara en bostadsrätt – t.ex. en garageplats upplåten med bostadsrätt som ett separat objekt – även om det är mindre vanligt. Om en sådan bostadsrätt inte ingår i köpet av bostadsrätten avseende bostadslägenheten torde dock inte bostadsrätten till garageplatsen upphöra enligt ovan med hänsyn till garageplatsens ekonomiska värde.

Magnus Sallnäs
Bitr. förbundsjurist