Strandskyddet och dess betydelse vid fastighetsförmedling

Vad innebär strandskydd? 

Strandskyddet regleras i miljöbalkens (MB) 7 kapitel och innebär ett generellt förbud mot byggnation och andra åtgärder som kan skada den naturliga miljön längs stränderna vid sjöar, vattendrag och hav. Inom ett strandskyddat område får inte: 
 
   1. nya byggnader uppföras, 
   2. byggnader eller byggnaders användning ändras eller andra anläggningar eller anordningar utföras, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda ett område där den annars skulle ha fått färdas fritt, 
   3. grävningsarbeten eller andra förberedelsearbeten utföras för byggnader, anläggningar eller anordningar som avses i 1 och 2, eller 
   4. åtgärder vidtas som väsentligt förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter. 

Det finns ett antal undantag från dessa förbud, som inte närmare behandlas i denna artikel. Några av undantagen kan ändå, mycket förenklat, nämnas.  

Länsstyrelsen får i det enskilda fallet besluta att upphäva strandskyddet för ett område. Vidare kan en kommun, i en detaljplan, upphäva strandskyddet för ett område. Kommunen, eller länsstyrelsen, kan även i det enskilda fallet ge dispens från förbuden. När dispens beviljas för en åtgärd på en småhusfastighet som ligger inom strandskyddat område är det oftast fråga om undantaget att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. 

Var gäller strandskydd? 

Strandskyddet gäller i hela Sverige och omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde). Länsstyrelsen får i det enskilda fallet besluta att utvidga strandskyddsområdet till högst 300 meter från strandlinjen. 

Vad en fastighetsmäklare bör tänka på 

Som fastighetsmäklare är det viktigt att man har en grundläggande förståelse för strandskyddet. Om en fastighet som ska förmedlas helt eller delvis ligger inom strandskyddat område bör mäklaren uppmärksamma köparen på strandskyddsreglerna och uppmana denne att granska eventuella dispensbeslut som tidigare kan ha fattats. Sådana beslut kan köparen få del av från kommunen eller länsstyrelsen. På så sätt kan köparen försäkra sig om att byggnader och anläggningar är lagligen uppförda. Byggnader och anläggningar som uppförts utan dispens kan även vara lagliga beroende på när de uppförts (strandskyddet tillkom 1950 och 1975 infördes generellt strandskydd – och sedan dess har det skett både skärpningar och lättnader i strandskyddet). Kommunen länsstyrelsen ska kunna lämna information om detta.  

Som mäklare bör man inte uttala sig om vilka åtgärder en köpare kan ha rätt att utföra på fastigheten, utan i stället hänvisa köparen till att ta kontakt kommunen och länsstyrelsen. I marknadsföringen bör mäklaren vara försiktig med formuleringar som t.ex. ”privat strand” eller ”privat brygga”, då sådana uppgifter kan vara missvisande eller felaktiga. Det är bara inom tomtplatsen – som inte alltid sträcker sig ändra fram till fastighetsgränsen/strandlinjen – något kan vara privat. Beslut om tomtplatsbestämning kan fattas i samband med prövning av en strandskyddsdispens och klargör gränsen mellan fastighetsägarens privata zon och det allemansrättsligt tillgängliga området. 

Om området närmast stranden inte hör till fastigheten får marknadsföringen inte heller ge intryck av det. I Länsrätten i Stockholms mål 21125-04 hade mäklaren marknadsfört fastigheten med uppgift om att det var fråga om en “sjötomt” med “egen strand/brygga”. Marken närmast vattnet tillhörde dock inte den marknadsförda fastigheten. Länsrätten ansåg att marknadsföringen var vilseledande och meddelade mäklaren en varning (se även Förvaltningsrättens Karlstads mål 1786-20). 

Det kan även nämnas att det inte finns någon preskriptionstid gällande överträdelser mot strandskyddet. Det innebär att det inte finns någon bortre tidsgräns för när ett föreläggande kan riktas mot fastighetsägaren. Omständigheterna kan dock, i speciella fall, vara sådana att det inte anses skäligt att förelägga en fastighetsägare att vidta t.ex. rivningsåtgärder med anledning av en tidigare ägares överträdelse av strandskyddsreglerna (Mark- och miljööverdomstolens mål M 7737-16).

Magnus Sallnäs
Förbundsjurist Mäklarsamfundet