Nyhet Juridik 22 april 2021

Nytt HD-avgörande om förhandsavtal

En het fråga de senaste åren har varit tolkningen av förhandsavtal. Det har pågått flera tvister om bland annat hur begreppet ”beräknad tid för upplåtelse” ska tolkas och var gränsen går för när upplåtelse kan anses ha skett inom ”skälig tid” från den beräknade tidpunkten. Nu verkar det åtminstone som om en av dessa frågor har fått ett svar.

Högsta Domstolen (HD) har i en nyligen avgjord dom (den 31 mars 2021 i mål T 5018-20) konstaterat att den beräknade tidpunkten för upplåtelse, som enligt formkraven ska anges i förhandsavtal, kan anges som ett intervall. I det aktuella förhandsavtalet angavs att beräknad tid för upplåtelse var ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, det vill säga ett intervall på sex månader. Förhandstecknarna, som inte längre ville fullfölja upplåtelsen, hävdade att förhandsavtalet skulle förklaras ogiltigt på den grunden att det inte uppfyllde formkravet om att beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska anges.

Både tingsrätten och hovrätten kom fram till att avtalet inte var ogiltigt, vilket även HD slog fast i sin dom. HD konstaterar först och främst att syftet med formkravet, att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen ska anges, är att den angivna tidpunkten har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätten. Förhandstecknaren har med andra ord rätt att frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten. HD kommer sedan fram till att det förhållandet att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett intervall inte bör medföra att avtalet blir ogiltigt. Och för att bedöma när förhandstecknaren kan frånträda avtalet på grund av dröjsmål är det den tidpunkt som avslutar intervallet som är avgörande. På så sätt, menar HD, upprätthålls det av lagstiftaren angivna syftet med formkravet.

I och med HD:s avgörande är det alltså fastslaget att det är ok att ange den beräknade tidpunkten för upplåtelse som ett intervall. Mäklarsamfundet vill ändå mana till försiktighet med att ange alltför långa tidsintervall. HD nämner nämligen i sin dom att det kan uppkomma olägenheter av olika slag om den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett längre intervall. En förhandstecknare kan ofta av praktiska eller finansiella skäl exempelvis behöva göra sig av med en befintlig bostad i god tid före upplåtelsen och det därpå följande tillträdet. Det skulle, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, kunna leda till att villkoret betraktas som oskäligt och HD utesluter inte att det skulle kunna leda till att avtalet jämkas i något hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende i enlighet med 36 § avtalslagen.

Du kan ta del av domen i sin helhet här.

Emil Ericsson
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet