Digitala fastighetsköp kan snart bli verklighet, men...

En statlig utredning föreslår att fastighetsöverlåtelser ska kunna genomföras med digitala överlåtelsehandlingar och digitala signaturer. Utredningen innehåller också förslag på införande av en ny förköpslag, innebärande en såväl statlig som kommunal förköpsrätt vid förvärv av fastigheter.  

Bakgrunden är att regeringen i juni 2022 gav en särskild utredare i uppdrag lämna förslag till en ny förköpslag som ger en kommun rätt att under vissa förutsättningar träda in i köparens ställe vid förvärv av fast egendom. I maj 2023 beslutade regeringen genom tilläggsdirektiv att utöka uppdraget till att lämna förslag på en motsvarande rätt till förköp även för staten. Därutöver gavs utredaren också i uppdrag lämna förslag på författningsändringar som krävs för att möjliggöra att överlåtelse av fast egendom kan ske med användning av elektroniska överlåtelsehandlingar.  

I maj 2024 presenterades utredarens förslag i betänkandet Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (SOU 2024:38).  

Utredningen lämnar förslag på de lagändringar som krävs för att fastighetsöverlåtelser i framtiden ska kunna genomföras med digitala överlåtelsehandlingar och digitala signaturer och förordar också att de ändringarna genomförs. En digitalisering av processen för fastighetsöverlåtelser är på sina håll hett efterlängtad och välkomnas av många och förväntas kunna bidra till att underlätta och förenkla förfarandet vid fastighetsöverlåtelser framöver.  

I utredningen lämnas också förslag på införande av en ny förköpslag. De bakomliggande syftena med att införa en sådan lag är att dels ge kommunerna ytterligare verktyg för att motverka och bekämpa brottslig verksamhet dels att på olika sätt och i olika avseenden tillgodose statens militära behov. 

I utredningens förslag finns det i princip ingen begränsning eller några undantag utan förköpsrätten kommer att omfatta fastighetsförvärv enligt jordabalkens bestämmelser (köp, byte och gåva), förvärv enligt jordförvärvslagen (avstyckning, fastighetsreglering, klyvning etc.) förvärv som sker genom överlåtelse av aktier i ett bolag som äger fast egendom och förvärv som sker via exekutiv auktion.  

Detta innebär självklart inte att kommun och stat vid varje tillfälle kommer att utnyttja sin förköpsrätt, det kommer nog snarare endast ske undantagsvis, men det kommer i varje enskilt fall ske en prövning av om skäl för att utnyttja förköpsrätten föreligger.      

I korthet innebär förköpsprocessen att varje förvärvare av en fastighet åläggs en skyldighet att senast en månad efter förvärvet anmäla förvärvet till beslutsmyndighet och kommun. Någon möjlighet till förhandsbesked, att innan en överlåtelse sker få veta om fastigheten är av intresse för ett förköp eller inte, finns inte i utredningens förslag. Efter anmälan har staten och kommunen 25 dagar på sig att avgöra om man vill avstå rätten till förköp eller om man vill inleda en utredning av om skäl för förköp föreligger. Har beslut inte meddelats inom tidsfristen förfaller förköpsrätten. Väljer staten eller kommunen att utreda frågan vidare ska beslut om förköp meddelas inom tre månader. Om det finns särskilda skäl kan tidsfristen för beslut utökas till sex månader. Ett slutligt beslut om att utöva förköpsrätt ska kunna överklagas till regeringen eller till allmän förvaltningsdomstol.  

Ett förköp är fullbordat när ett slutligt beslut om att utöva förköpsrätten har vunnit laga kraft.  Följden av ett fullbordat förköp blir att stat eller kommun träder in som part i det avtal som ingicks mellan överlåtaren och den ursprunglige förvärvaren och på de villkor som parterna avtalat om.   

Att ett införande av en ny förköpslag i enlighet med utredningens förslag kommer att få konsekvenser för framtida fastighetsförvärv råder det nog ingen tvekan om, frågan är bara hur pass ingripande de nya bestämmelserna blir i praktiken. Förslaget till ny förköpslag är omfattande och för att kunna dra några definitiva slutsatser av förslaget krävs en noggrann analys, något som kommer att göras inom ramen för det pågående remissförfarandet. Det lär finnas anledning att återkomma till detta ämne under hösten.

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet