Förmedling av obebyggd fastighet

Uppdragsavtalet
I samband med förmedling av en obebyggd fastighet kan förmedlingsuppdraget avse flera olika tänkbara scenarion, t.ex. endast den obebyggda fastigheten, fastigheten med villkor om att köparen ska teckna separat entreprenadavtal eller fastigheten med småhus under uppförande. Mäklaren bör vara mycket uppmärksam på vilken typ av förmedling som uppdraget avser och i samråd med uppdragsgivaren anpassa uppdragsavtalet därefter.

Det nedanstående gäller för förmedling av obebyggda fastigheter eller fastigheter med villkor om entreprenadavtal.

Marknadsföringen
Mäklare är skyldiga att följa god marknadsföringssed. Som ett allmänt krav gäller att de uppgifter som lämnas i marknadsföringen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av både förmedlingsuppdraget och förmedlingsobjektet. Mäklaren har ett ansvar för att det förmedlade objektet beskrivs på ett korrekt och icke missvisande sätt i marknadsföringen samt att kända förutsättningar för överlåtelsen tydligt framgår.

Om mäklarens förmedlingsuppdrag endast omfattar att förmedla en obebyggd fastighet bör marknadsföringen således vara utformad så att spekulanter förstår att mäklaren endast förmedlar tomten och inte har i uppdrag att förmedla någon byggnad. Fastighetsmäklarinspektionen har ansett det varningsgrundande att utforma marknadsföringen på ett sätt som ger intryck av att förmedlingen även avser en byggnad på den aktuella tomten.

Om marknadsföringen avser en obebyggd fastighet som säljs med villkor om tecknande av separat entreprenadavtal ska det tydligt framgå vad eventuella bilder på husförslag avser att visa, t.ex. att bilderna visar ett förslag på byggnad samt ett förtydligande att förmedlingen endast omfattar den obebyggda fastigheten. 

Objektsbeskrivningen
Vid förmedling av en obebyggd fastighet gäller alltjämt kravet på tillhandahållande av en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader samt om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten samt uppgift om gemensamhetsanläggningar.

Om fastigheten ännu inte har något beslutat taxeringsvärde ska detta framgå.

De driftkostnader som ska anges är fastighetens driftskostnader vid tiden för förmedlingen, dvs. säljarens faktiska kostnader för att äga och förvalta objektet. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag eller avtal bör i princip räknas som driftskostnader. Exempel på driftskostnader för en obebyggd fastighet kan vara avgifter för vatten och avlopp samt avgift till samfällighetsförening. Om det inte finns några faktiska kostnader får driftskostnaderna anges efter en schablon. I annat fall måste skälet till att uppgifter om driftskostnader saknas anges.

Om den obebyggda tomten säljs med villkor om att köparen ska teckna ett separat entreprenadavtal om uppförande av småhus är det lämpligt att information om kända förutsättningar för detta avtal anges i objektsbeskrivningen. I objektsbeskrivningen bör också noteras att mäklaren inte har i uppdrag att förmedla entreprenadavtalet.

Allmänna råd till mäklare
Mäklarsamfundet avråder generellt sina medlemmar från uppdrag att förmedla fastighet med småhus under uppförande, då detta innebär särskilda svårigheter. Sådant uppdrag kräver normalt juridisk rådgivning innan uppdraget ingås. Förmedling av entreprenader förutsätter även att mäklaren kompletterar sin ansvarsförsäkring.

Observera att det kan utgöra förtroenderubbande verksamhet för en fastighetsmäklare att, vid sidan om förmedlingsverksamheten, agera som agent för en husfabrikant. Sådan verksamhet medför en risk att mäklarens opartiskhet kan ifrågasättas genom att mäklaren får ett incitament att förfördela de spekulanter som inte vill köpa hus från mäklarens leverantör. Detta kan innebära att mäklaren skadar både säljaren och de förfördelade spekulanterna. Om det däremot är säljaren som uppställer som ett krav för överlåtelsen att köparen ska anlita en viss entreprenör för att uppföra en byggnad finns det ingen risk för att mäklaren hamnar i en lojalitetskonflikt. Det har även ansetts möjligt för en mäklare att vara agent för en husfabrikant så länge mäklaren inte förmedlar obebyggda fastigheter. 

Louise Lundqvist
Biträdande förbundsjurist