Nyhet Juridik 10 januari 2019

Mäklarens ansvar vid förlängning av återgångsfrist

Det förekommer att köpare önskar en förlängning av den frist för begäran om återgång som parterna avtalat i ett köpekontrakt. I denna situation är det naturligt för en köpare att i första hand vända sig till mäklaren. Detta medför en uppenbar risk för missförstånd och tvister. Utgångspunkten för artikeln är ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) där nämnden ansåg att mäklaren varit oaktsam och att det fanns ett orsakssamband med en påstådd skada. Köparnas fick inte någon ersättning med hänvisning till att de inte kunde visa att det uppkommit merkostnader i samband med att köpet fullföljdes.

<< Tillbaka till nyhetsbrev

FRNs beslut
Köpet avsåg en bostadsrätt. Enligt överlåtelseavtalet kunde köparna begära återgång om de inte lyckades sälja sin nuvarande bostad för minst ett visst belopp, senast den 5 februari 2016. En skriftlig begäran om återgång skulle framställas till säljaren senast fem arbetsdagar senare. Köpet blev bindande trots att köparna inte lyckats sälja sin bostad inom den angivna tiden.

Köparna kontaktade mäklaren i slutet av januari 2016 och frågade ”hur en uppsägning skulle formuleras”. Mäklaren ska då ha svarat att man kunde begära återgång eller förlänga fristen och att han skulle ta kontakt med säljaren. I ett senare mail till mäklaren önskade köparna att den nya fristen skulle vara till den sista februari 2016. Köparna fick inte någon bekräftelse från mäklaren. Köparna och mäklarna har lämnat motstridiga uppgifter om vad som förekommit i samband med fristens utgång.

Mäklaren har bland annat anfört att han åtog sig att informera säljaren om att köparna var intresserade av att förlänga återgångsvillkoret men att han inte utlovat en förlängning utan säljarens godkännande. Köparna skulle själva bevaka frågan om säljarens inställning och begära återgång om någon överenskommelse kunde träffas. Köparna var medvållande till en eventuell skada genom att förhålla sig passiva till dess fristen löpt ut.

I beslutet uttalade FRN att ord stod mot ord om vad som mäklaren sagt om säljarens inställning till den förlängda fristen men att en mäklare inte får förhålla sig passiv i en fråga om eventuell förlängning. Nämnden ansåg därför att mäklaren borde ha återkopplat till köparna innan återgångsfristen löpte och berättat att säljaren (ännu) inte accepterat en förlängning. Mäklaren borde då även ha påmint om fristen. Det gällde särskilt då han hade kontakt med en av köparna dagen innan fristen löpte ut.

Mäklarens passivitet bedömdes som oaktsam. Nämnden ansåg det sannolikt att köparna hade begärt återgång om mäklaren hade återkopplat till dem. Eftersom köparna inte visat att de drabbats av någon skada kunde deras krav på ersättning från mäklarens ansvarsförsäkring inte bifallas.

Tänk på det här under återgångsfristen
Tidsfristen
- En mäklare är inte skyldig att bevaka fristen för en köpares räkning. Fristen har dock normalt betydelse för redovisningen av den deponerade handpenningen.
- En mäklare ska vara aktiv om en köpare framför önskemål om en förlängning av tidsfristen.
- Den avtalade sista dagen för begäran om återgång bör uppmärksammas vid kontakter med parterna.

Kontakter med parterna
- Om mäklaren åtar sig att framföra köparens önskemål om förlängning till säljaren får mäklaren ett ansvar för att återkomma till köparen innan fristen löper ut.
- Vid återkopplingen ska mäklaren återge säljarens inställning och påminna om betydelsen av att en ny överenskommelse dokumenteras i ett tilläggsavtal.

Tilläggsavtal
- Det finns ett generellt krav på mäklare att verka för att överenskommelser mellan parterna dokumenteras.
- Tilläggsavtal som omfattar en förlängning av återgångsfristen ska upprättas och undertecknas innan den först avtalade fristen löpt ut.
- Tilläggsavtalet ska innehålla en ny sista dag för begäran om återgång och tydliga anvisningar till köparen.
- Även syftet med förlängningen av fristen bör anges, t.ex. för att köparen ska låta göra en viss utökad besiktning eller annat.

Läs hela FRNs beslut 52/17 den 18 januari 2018 här.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist