Beslut från Högsta domstolen – hembudsförbehåll har spelat ut sin roll när en gåvotagare äger hela fastigheten

Tre personer hade genom gåva erhållit en tredjedel vardera av en fastighet. Gåvobrevet innehöll en hembudsklausul med följande lydelse: 

”Om någon av gåvotagarna önskar avhända sig sin andel i fastigheten eller del därav, är denne skyldig att hembjuda sin andel till de andra gåvotagarna eller deras rättsinnehavare. […]” 

En av gåvotagarna hade blivit ensam ägare till fastigheten och ansökte om att anteckningen om förbehållet skulle tas bort ur fastighetsregistret.  

Ett ärende om att ta bort en anteckning om ett förbehåll som uppenbarligen inte längre har någon betydelse kan tas upp av inskrivningsmyndigheten på eget initiativ eller efter ansökan. Om sökanden visar att grunden för en antecknad förfogandeinskränkning har bortfallit så ska anteckningen tas bort. 

Lantmäteriet avslog sökandens ansökan med hänvisning till att det inte var uppenbart att förbehållet saknade betydelse. Tingsrätten och hovrätten gick på Lantmäteriets linje. Hovrätten uttalade bland annat att ”Hembudsförbehållet anger inte vad som ska gälla för det fall en av gåvomottagarna — eller deras rättsinnehavare — blir ensam ägare till fastigheten. Varken av gåvobrevets ordalydelse eller av vad som i övrigt förekommit i ärendet står det klart att hembudsförbehållet inte längre kan göras gällande”. Hovrättens beslut överklagades till Högsta domstolen, som gjorde en annan bedömning.  

I skälen för beslutet uttalar Högsta domstolen att när en fastighet genom gåva överlåts till flera personer torde avsikten som regel vara att gåvotagarna gemensamt ska förvalta och nyttja fastigheten och om gåvan lämnas med förbehåll om hembud kan en gåvotagare förhindra att någon utomstående blir delägare. Vidare innebär en sådan hembudsskyldighet att en av gåvotagarna kan förvärva hela fastigheten om övriga gåvotagare vill göra sig av med sina andelar. Att detta typiskt sett är det främsta syftet med ett förbehåll om hembudsskyldighet, när en fastighet genom gåva överlåts till flera, gör att villkoret normalt får anses innebära att erbjudandet ska riktas till gåvotagare som alltjämt äger en andel i fastigheten. Om övriga gåvotagare har avhänt sig sina andelar och fastigheten i dess helhet kommit i en av gåvotagarnas hand kan syftet med hembudsskyldigheten sägas vara uppfyllt. Hembudsförbehållet har då spelat ut sin roll. Vill den som ger bort en fastighet skapa ett längre gående skydd mot att hela eller delar av fastigheten förvärvas av någon utomstående, kan givaren klargöra detta. Det finns också en möjlighet att i stället förordna om ett överlåtelseförbud. 

Högsta domstolens slutsats är alltså att vid gåva av en fastighetsandel ska ett hembudsförbehåll till förmån för andra gåvotagare anses ha förlorat sin betydelse när hela fastigheten kommit i en och samma ägares hand, ”om det inte tydligt följer av gåvobrevet att givaren avsett något annat”.  

Inskrivningsmyndigheten gör en bedömning i varje enskilt fall utifrån hur förbehållet formulerats. 

Om man som fastighetsmäklare får i uppdrag att förmedla en fastighet med en inskrivet hembudsförbehåll – där en av flera gåvotagare blivit ensam ägare till en fastighet och där gåvobrevet innehåller ett villkor om hembud till förmån för övriga gåvotagare och hembud inte skett – bör man, oavsett hur hembudsförbehållet formulerats,  av försiktighetsskäl råda säljaren att ansöka om att ta bort anteckningen och att så också skett innan en överlåtelse sker (alternativt att överlåtelsen villkoras av att anteckningen ska ha tagits bort senast ett bestämt datum).

Magnus Sallnäs 
Förbundsjurist Mäklarsamfundet