Fuktskador bakom enstegstätad fasad – inte fel i fastighet

Bakgrunden till tvisten
Köpet av fastigheten gjordes år 2004. Kedjehuset, som var uppfört år 1989, hade en putsad enstegstätad fasad med bakomliggande träregelstomme. Det innebär att det inte fanns någon luftspalt bakom det yttre skiktet. Inför en försäljning visade det sig att fa-saden hade omfattande fuktskador.

Enligt tingsrätten hade köparna inte haft befogad anledning att förvänta sig annat än att fasadkonstruktionen var utförd enligt den byggnorm som gällde vid uppförandet. Kö-parnas talan om prisavdrag ogillades. Hovrätten konstaterade att byggnaden vid köpet inte var äldre än 15 år och till synes i gott skick. Mot den bakgrunden hade köparna anledning att förvänta sig en fungerande fasad. Med hänsyn till skadorna hade fastig-heten avvikit från vad köparna hade anledning att förutsätta vid köpet. Det förelåg där-för ett fel i köprättslig mening och köpeskillingen sattes ned med 450 000 kr.
[Hovrätten över Skåne och Blekinges dom 2014-11-25 mål T 2020-13]

Högsta domstolens dom
Som huvudregel gäller att om gällande byggnorm har följts anses fastigheten inte av-vika från vad köparen med fog kunnat förutsätta (jämför NJA 2010 s. 286). Enligt Högsta domstolen ses byggnormen som en objektiv måttstock för vad som är befogat för en fastighetsköpare att förvänta sig när det gäller byggnadens konstruktion. Kon-struktionen med enstegstätade fasader var allmänt godtagen när huset byggdes. Högsta domstolen ansåg inte att det fanns något skäl att frångå huvudregeln. Köparna hade inte rätt till avdrag på köpeskillingen.
[Högsta domstolens dom 2016-05-11 mål T 6237-14]

Tidigare avgöranden av Högsta domstolen om enstegstätade fasader
Målet har visst samband med två domar från 2015 i entreprenadmål. I NJA 2015 s. 110 slog Högsta domstolen fast att konstruktionen med putsade enstegstätade fasader innebar att det var fel i entreprenaden. I en senare dom (NJA 2015 s. 1040) ansågs ent-reprenören ersättningsskyldig för felet trots att garantitiden hade gått ut. Det finns inte någon motsättning mellan dessa domar och den huvudregel som gäller vid köp av fas-tighet.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist