Nyhet Juridik 7 maj 2020

Om en säljare avlider i samband med en förmedling

Med anledning av coronaviruset och den rådande situationen i världen har juristerna på Mäklarsamfundet märkt av en viss ökning av frågor avseende hur en förmedling ska hanteras i samband med att en säljare avlider. Nedan kommer därför en kort sammanställning av hur situationen bör hanteras beroende på hur långt man kommit i förmedlingen innan dödsfallet inträffar, samt om den avlidne innan sin bortgång lämnat fullmakt för någon att genomföra försäljningen i dennes ställe.

Innan förmedlingsuppdrag är tecknat

Har en säljare avlidit innan uppdragsavtal tecknats med en mäklare så ska eventuellt förmedlingsuppdrag inte längre ingås med den avlidne personen utan dödsboet efter denna. Säljarsidan behöver då upprätta en bouppteckning och dödsbodelägarna bestämmer tillsammans huruvida de fortsatt har för avsikt att sälja bostaden och vem de vill anlita som mäklare för uppdraget.

Utgångspunkten är att förmedlingsuppdrag inte ska ingås med dödsboet innan det finns en upprättad bouppteckning och mäklaren uppnått kundkännedom om dödsboet och dödsbodelägarna. Hela affären genomförs i detta fall av dödsboet efter den avlidne personen.

Innan kontrakt

Har förmedlingsuppdrag tecknats men säljaren avlider innan köpekontrakt/överlåtelseavtal tecknats så ska detta nu rätteligen tecknas av företrädarna för dödsboet.

I denna situation ska en bouppteckning upprättas och mäklaren behöver uppnå kundkännedom om dödsboet och alla dödsbodelägare innan köpehandlingen kan undertecknas. Köpehandlingen ska undertecknas av alla dödsbodelägare, själva eller genom fullmakt. Mäklaren bör också försäkra sig om att dödsbodelägarna är införstådda med villkoren för förmedlingsuppdraget. Antingen genom att ingå ett nytt förmedlingsuppdrag med dödsboet eller genom att dödsbodelägarna på annat sätt bekräftar att de är införstådda med villkoren för uppdraget och godtar att stå kvar vid det förmedlingsuppdrag som den avlidne ingått med mäklaren.

Om bouppteckningen inte hinner registreras innan köpehandlingen tecknas så ska köpet villkoras av att bouppteckningen ska vara registrerad senast vid tillträdet.

Innan tillträde

När säljaren avlider mellan kontrakt och tillträde så ser situationen lite annorlunda ut eftersom bostaden sålts av den fysiska personen men affären kommer slutföras av dödsboet efter denna. Utgångspunkten att det behövs en registrerad bouppteckning för att säkerställa att rätt person eller personer tecknar köpebrevet och likvidavräkningen för den avlidnes räkning. Hinner inte en bouppteckning registreras innan tillträdet bör tillträdet i första hand flyttas.

Är det inte möjligt att flytta tillträdet så finns en alternativ lösning, lösningen framgår inte av lag men har vuxit fram av inskrivningsmyndighetens praxis. Säljarsidan tar då fram ett dödsfallsintyg där de kända arvingarna framgår, de kända arvingarna intygar skriftligen att, så vitt de känner till, finns inga ytterligare arvingar eller något testamente som kan inkludera ytterligare personer eller organisationer i dödsboet efter den avlidne. Finns testamente ska det bifogas. I detta fall efterfrågar banken i regel att köparen ska påvisa att det inte finns möjlighet att flytta tillträdet.

Om det finns en fullmakt

Har säljaren lämnat fullmakt för någon att genomföra försäljningen av deras bostad så innebär inte fullmaktsgivarens död att fullmakten enligt avtalsrättsliga regler blir ogiltig. I situationen att säljaren avlider innan köpekontraktet tecknats kräver dock inskrivningsmyndigheten, bankerna och bostadsrättsföreningar i regel att köpehandlingen undertecknas av dödsbodelägarna och att det finns en registrerad bouppteckning efter den avlidne senast vid tillträdet. Vår rekommendation är därför att hantera situationen som att det inte funnits någon fullmakt om säljaren avlider innan kontrakt.

I situationen att köpehandlingen har undertecknats när säljaren var i livet så anses fullmäktigen i normalfallet kunna genomföra tillträdet för den avlidne, den som har fullmakt kan då underteckna köpebrev och likvidavräkning för den avlidnes räkning.

Lantmäteriet gör en bedömning i varje enskilt fall och beroende på syftet med affären kan lantmäteriet efterfråga en registrerad bouppteckning och att köpebrev ska undertecknas av dödsbodelägarna även om det finns en fullmakt. Så även om det finns en fullmakt bör man som mäklare alltid rekommendera säljarsidan att påbörja arbetet med att upprätta en bouppteckning så snart som möjligt.

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet