Dokumentation av överenskommelser

Av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) följer att:

Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 och 2011 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till 1984 års lag framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Det innebär att mäklaren ska identifiera riskmoment eller potentiella konfliktfrågor och föreslå kontraktsmässiga lösningar. Mäklaren ska vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Detta gäller i varje fall i fråga om överenskommelser av någon betydelse. Att parterna inte ber mäklaren om hjälp med att dokumentera överenskommelser befriar inte mäklaren från denna skyldighet. 

Om överenskommelsen innefattar ett åtagande från säljarens sida, till exempel att avhjälpa fel, bör det – för att undvika missförstånd/tvist – noggrant preciseras vad säljaren ska göra. Det bör också regleras inom vilken tid felet ska vara avhjälpt, vem som ska bedöma om felet kan anses avhjälpt och vad som ska gälla om felet inte avhjälps i rätt tid. Den här typen av överenskommelser kan vara svårreglerade (risk för tvist) varför det istället kan vara bättre att förhandla om priset på fastigheten och överlämna åt köparen att avhjälpa felet efter att köparen tillträtt fastigheten. I de fall det är aktuellt att upprätta tilläggsavtal eller klausuler kan ni med fördel kontakta Mäklarsamfundets jurister för rådgivning. 

Nedan refereras kortfattat några avgöranden från förvaltningsdomstolarna som rör frågan om mäklarens skyldighet att verka för att överenskommelser dokumenteras. 

Besiktningsklausul

Kammarrätten i Stockholms mål nr 7452-14 gällde utformningen av en återgångs- och besiktningsklausul. Den aktuella klausulen saknade en reglering som klargjorde vem av köparen och säljaren som skulle peka ut ett etablerat fackföretag vid bestämmande av kostnaden för åtgärdande av fel och vilken lösning som skulle användas om parterna var oense om vilket företag som skulle anlitas. Kammarrätten uttalade att villkor som tas med i ett köpekontrakt ska, för att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed, vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna i avtalet. Mäklaren ansågs ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och förseelsen motiverade en varning. 

Tillträdesdatum

I förvaltningsrätten i Karlstads mål nr 3382-18 var omständigheterna följande. Köparen och säljaren hade muntligen kommit överens om att tidigarelägga tillträdesdagen och överenskommelsen dokumenterades inte av mäklaren. I överlåtelseavtalet framgick den ursprungliga tillträdesdagen följt av formuleringen ”eller annat datum enligt överenskommelse”. Förvaltningsrätten uttalade att tillträdesdatum är av central betydelse i ett avtal om fastighetsöverlåtelse. Genom att inte verka för att överenskommelsen dokumenterades bedömdes mäklaren ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förvaltningsrätten avslog mäklarens överklagande och fastighetsmäklarinspektionens beslut att meddela mäklaren en erinran stod därmed fast. 

Begäran om återgång av köp

I länsrätten i Stockholms mål nr 6064-09 hade parterna, med ändring av vad som angavs i köpekontraktet, muntligen avtalat om hur en begäran om återgång av köpet kunde ske. Mäklaren varnades för att hon inte hade dokumenterat överenskommelsen.

Åtagande från säljaren

Förvaltningsrätten i Karlstads mål nr 757-18 gällde utformningen av ett tilläggsavtal. Säljaren hade åtagit sig att låta utföra elarbeten på fastigheten. Förvaltningsrätten konstaterade att tilläggsavtalet saknade uttrycklig reglering av vid vilken tidpunkt säljaren skulle ha fullgjort sina åtaganden mot köparen och vad som skulle hända om säljaren inte gjorde detta. Den otydliga utformningen av tilläggsavtalet ansågs ha inneburit en risk för framtida tvister mellan köpare och säljare. Mot denna bakgrund ansågs mäklaren ha brustit i sina skyldigheter och förseelsen ansågs varningsgrundande.  

Magnus Sallnäs
Förbundsjurist Mäklarsamfundet